2.7. Іпотека в умовах інфляції


Повернутися на початок книги
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 
30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 
45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 

Загрузка...

Під іпотекою (англ. mortgage) розуміють грошову позику, яка надається під заставу нерухомого майна (землі, будинку, підприєм-ства). На період іпотеки закладене майно залишається у власності боржника. Підприємства використовують довгострокові кредитні ре-сурси, забезпечені нерухомістю для оновлення матеріально-технічної бази; населення — для побудови житла, започаткування власного біз-несу тощо.

Позики під заставу нерухомості, або іпотеки, отримали значне поширення в країнах з розвинутою ринковою економікою як одне з важливих джерел довгострокового фінансування. У такій угоді влас-ник майна (англ. mortgagor) отримує позику в заставотримача (англ. mortgagee) та як забезпечення повернення боргу передає останньому право на переважне задоволення своєї вимоги від вартості закладе-ного майна у випадку відмови від погашення або неповного погашен-ня заборгованості. Сума позики, як правило, дещо менша від оцінної вартості заставного майна.

Характерною особливістю іпотечних позик є тривалий строк по-гашення.

В Україні відносини іпотеки регулюються Законом про іпотеку [13], про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотеч-ним боргом та іпотечні сертифікати [14], про оцінку земель [22], про оцінку майна [23], про заставу [15] (розділ ІІ «Іпотека»), ЦКУ [25].

Згідно зі ст. 1 Закону про іпотеку [13]: «Іпотека — вид забезпе-чення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекотримач має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у по-рядку, встановленому цим Законом.

Іпотекотримач — кредитор за основним зобов’язанням.

Іпотекодавець — особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов’язання або зобов’язання ін-шої особи перед іпотекотримач. Іпотекотримачем може бути борж-ник або майновий поручник.

Нерухоме майно (нерухомість) — земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці і невід’ємно пов’язані з

Розділ II. Урахування інфляційного чинника під час прийняття фінансово-інвестиційних рішень

нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення».

Іпотека як правове явище стала результатом реформ 594 р. до н.е., проведених давньогрецьким архонтом Соломоном. Соломон, щоб пе-ревести особисту відповідальність у майнову, запропонував ставити на землі боржника (зазвичай на межі) стовп із написом про те, що ця власність слугує забезпеченням боргу на певну суму. Такий стовп на-зивали іпотекою. По-грецьки hypotetheca — підставка, підпора.

Іпотечне кредитування для України можна вважати відносно но-вою цариною. Про це свідчить, наприклад, той факт, що Закон про іпотеку [13] набрав чинності лише 2004 р. При цьому розробка зако-нодавчих і нормативних актів, які визначають правове забезпечення операцій іпотечного кредитування більше привертає увагу громадян, які намагаються розв’язати питання придбання житла. Проте іпоте-ка — поняття, яке стосується не лише житла, а отже, вона може бути цікавою не тільки фізичним особам.

Відносини іпотеки досить складні та багатогранні. Насамперед це пов’язано з тим, що іпотека є складовою частиною не лише кре-дитних, а й інших операцій, які призводять до виникнення борго-вих зобов’язань (наприклад, за договором купівлі-продажу, лізингу тощо). Але найбільшого поширення іпотека набула все-таки в кре-дитних відносинах.

Забезпечення кредиту є одним із принципів кредитування. Згід-но зі ст. 546 ЦКУ [25], одним із видів забезпечення зобов’язань є за-става. Відповідно до ст. 575 ЦКУ [25], застава може бути двох видів: заклад, іпотека.

При цьому під закладом розуміють заставу рухомого майна, а під іпотекою — заставу нерухомого майна. Але головна відмінність цих видів застави полягає в тому, що заставлене рухоме майно передаєть-ся у володіння заставодержателю, яким є кредитор, або за його на-казом — у володіння третій особі, а нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, залишається у володінні заставотримачеві, тобто боржника або третьої особи (ст. 575 ЦКУ [25]). Докладніше правила іпотеки окремих видів нерухомого майна визначені Законом про іпотеку [13].

Інфляційні процеси, які характерні для економіки багатьох країн, потребують урахування інфляції під час розробленні планів погашен-ня боргу за іпотечними позиками. Іпотечні позики відрізняються в

Круш П. В., Клименко О. В., «Інфляція: суть, форми та її оцінка»

основному методами погашення заборгованості: борг разом із відсо-тками може погашатися рівними щомісячними внесками або може здійснюватися постійне зростання погашувальних платежів, напри-клад темпами інфляції або комбінаціями останніх.

Невизначеність стосовно рівня інфляції в довгостроковому пері-оді спричинила появу такого фінансово-кредитного інструмента, як іпотечний кредит із регульованою відсотковою ставкою, рівень якої прив’язується, наприклад, до індексу інфляції. Цей інструмент по-кликаний щорічно або з іншою періодичністю коригувати відсотки за довгостроковими позиками, що знижує вплив інфляційних чин-ників на вартість довгострокового кредиту. Використання іпотечного кредиту з регульованою відсотковою ставкою зменшує можливість мати великі капітальні доходи (або збитки) від нерухомого майна, що посилює стабілізаційні процеси в економіці й у такому аспекті може розглядатись як засіб адаптації економічних суб’єктів до вразливих умов з метою мінімізації збитків.

Економічна криза може підірвати розвиток іпотечного кредиту-вання в Україні.

На сьогоднішню ситуацію в Україні вплинули: нестабільність гривні, різкі коливання курсу долара та світова фінансова криза. Об-вал котирування міжнародних акцій та дефіцит долара на міжбан-ківському ринку привели до подорожчання закордонних кредитних засобів.

Крім того, внаслідок значної інфляції в 2008 р. (16,1% за дев’ять місяців 2008 р.) у фінансових установах виникає додатковий ризик неповернення позик.

У вересні внаслідок загострення світової фінансової кризи євро-пейські інвестори почали відтік валюти з України. Населення кину-лося забирати внески з депозитних рахунків, тому цього деякі банки опинилися на межі банкрутства.

Важливим фактором, який вплинув на настрої інвесторів, є також висока інфляція, в тому числі інфляційні очікування, та політична нестабільність.

Усе це змусило банки обмежити видачу іпотечних позик і при-йняти жорсткі умови: підвищити іпотечні ставки, скоротити строки кредитування, збільшити авансовий платіж або просто перестати ви-давати кредити.

Розділ II. Урахування інфляційного чинника під час прийняття фінансово-інвестиційних рішень

НБУ насамперед має забезпечувати стабільність національної грошової одиниці та нормальне функціонування банківської систе-ми, що буде запорукою підвищення довіри до гривні та банків і спри-ятиме мобілізації вільних коштів, зокрема для іпотечного кредиту-вання.

Для стабілізації ситуації на банківському ринку НБУ постановою Правління від 11.10.2008 р. № 319, яка набрала чинності 13.10.2008 р., ввів ряд обмежень для банкірів та їхніх клієнтів.

Завдання уряду: не допустити обвалу ринку іпотечного кредиту-вання, утримати фінансову стабільність, забезпечити, підтримати і контролювати ліквідність банків.

Заборгованість населення за іпотечними кредитами та кількість активних іпотечних договорів представлені на рис. 2.1 (за даними УНІА).

 

Іпотечних договорів, тис.

450

Заборгованість, млрд грн

 

60 50 40 30 20 10 0

70

400 350 300 250 200 150 100 50 0

01.01.2006     01.01.2007     01.01.2008    01.04.2008  Заборгованість населення за іпотечними кредитами, млрд. грн -■- Кількість активних іпотечних договорів, тис.

Рис. 2.1. Заборгованість населення за іпотечними кредитами (млрд грн) та кількість активних іпотечних договорів (тис.)

Круш П. В., Клименко О. В., «Інфляція: суть, форми та її оцінка»

Міжнародний валютний фонд виділить Україні кредит у розмірі 16,5 млрд дол. на 15 років під 3,7% річних. Кошти виділяються для підтримки економічної і фінансової стабільності в країні в умовах світової кризи і падіння цін на метал. Програма спрямована на повер-нення України до економічної стабільності. Керівництво країни має намір вирівняти платіжний баланс і знизити залежність держави від зовнішніх чинників, а також знизити інфляцію.

Кошти будуть виділені після того, як досягнуту угоду з керівни-цтвом України схвалить Рада директорів МВФ, а в країні будуть вне-сені необхідні зміни в банківське законодавство.

За повідомленням уряду та НБУ, надання фінансової підтрим-ки МВФ залежатиме від проведення низки заходів економічної по-літики, спрямованих на вирівнювання платіжного балансу у зв’язку зі зміною кон’юнктури на світових ринках, а також збалансування бюджету та запровадження комплексних заходів щодо підтримки банківського сектора України, включаючи прийняття законодавчих змін, які потрібно ухвалити найближчим часом українським парла-ментом. Водночас підтримка з боку МВФ відкриває шлях до при-скореної співпраці України з іншими міжнародними фінансовими організаціями та на двосторонній основі, дає змогу посилити довіру приватних інвесторів та забезпечити стабільну роботу банківського сектора, повідомляє прес-служба Міністерства фінансів.

Всесвітній банк привітав досягнення 26 жовтня 2008 р. щодо до-мовленості між Україною та МВФ, яка стосується пакета заходів, спрямованих на розв’язання проблем економічної та фінансової ураз-ливості в умовах глобальної економічної кризи.

«Ми рекомендуємо українській владі вжити заходів, необхідних для відновлення довіри до ринку, — зазначив віце-президент Всесвіт-нього банку (регіон Європи та Середньої Азії) Шигео Катцу. — Фі-нансова підтримка МВФ допоможе Україні подолати наслідки по-двійного удару, зумовленого зниженням цін на метал і фінансовими складнощами, спричиненими глобальною кризою. Всесвітній банк готовий зробити свій внесок у допомогу в захисті уразливих груп на-селення і фінансування капітальних інвестицій, необхідних для при-скорення економічного відродження».

НБУ вже отримав перший транш кредиту МВФ 4,5 мільярда до-ларів для підтримки стабільності національної валюти і рекапіталіза-ції банків.

Розділ II. Урахування інфляційного чинника під час прийняття фінансово-інвестиційних рішень

Існують кілька видів іпотечних позик, які відрізняються в осно-вному методами погашення заборгованості.

Більшість видів є варіантами стандартної, або типової, іпотечної позики. Суть її полягає в тому, що позичальник отримує у заставотри-мача (кредитора) деяку суму під заставу нерухомості (наприклад, під час купівлі або будівництва будинку). Далі він погашає борг разом з відсотками, рівними звичайно щомісячними внесками.

Модифікації стандартної схеми іпотеки спрямовані на підвищен-ня її гнучкості для врахування потреб як боржника, так і кредитора. Деякі з них мають за мету знизити витрати боржника на початкових етапах погашення боргу перенесенням основних виплат на пізніші етапи. Такі етапи притягують тих клієнтів, які очікують зростання своїх доходів у майбутньому, наприклад підприємців-початківців.

Охарактеризуємо деякі модифікації стандартної схеми іпотек [99].

Позики зі зростанням платежів (англ. graduated mortgage, GPM). Цей вид позики передбачає постійне зростання витрат з обслу-говування боргу в перші п’ять-десять років. Потім погашення здій-сню ється постійними внесками.

Позики з періодичним збільшенням внесків (англ. step-rate mortgage, SRM). Схема такої позики є варіантом GPM: за узгодженим графіком кожні три-п’ять років збільшується сума внесків.

Позики з періодичною зміною відсоткової ставки (англ. rollover mortgage, RM). Схема цієї позики передбачає, що сторони кожні три-п’ять років переглядають рівень відсоткової ставки. Тим самим створюється можливість для деякої адаптації до зміни умов ринку.

Іпотеки зі змінною відсотковою ставкою (англ. variable-rate mort¬gage, VRM). Рівень ставки тут прив’язується до якого-небудь поши-реного фінансового показника або індексу, наприклад індексу ін фляції.

Основним завданням при аналізі іпотек є розроблення планів погашення боргу. Важливо також вміти визначити суму погашеного боргу та залишку заборгованості на будь-який проміжний момент (необхідність у цьому виникає, наприклад, у разі припинення кредитного договору або його переглядання).

Розглянемо методи вирішення цих проблем для традиційної іпотечної позики та іпотечної позики з періодичним збільшенням платежів. Спочатку розглянемо традиційну іпотечну позику, коли боржник погашає заборгованість разом з відсотками, що дорівнюють щомісячним внескам.

Круш П. В., Клименко О. В., «Інфляція: суть, форми та її оцінка»