9.4. Ринковий підхід в оцінці вартості підприємства


Повернутися на початок книги
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 
30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 
45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 
60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 
75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 
90 91 92 

Загрузка...

Ринковий підхід у оцінці вартості підприємства (підхід прямо-го порівняльного аналізу) дозволяє визначити ринкову вартість нерухомості, виходячи з даних відносно угод зі співставними об’єктами. Оцінювач розглядає співставні об’єкти, що були про-дані на відповідному ринку, ціни угод співставних об’єктів коре-ктуються на відмінності між оцінюваним і співставним об’єктом. Скореговані ціни порівняних об’єктів свідчать про його ринкову вартість.

-          рамк о ах пря ідходу мож Р™бути„виділено зу продаж (метод порів-няння транзакцій);

-          метод валового рентного мультиплікатора (метод зіставлення мультиплікаторів).

Процес оцінки нерухомості на основі методу прямого порів-няльного аналізу продаж може бути умовно поділений на низку етапів:

1. Виділення локального ринку, до якого належить оцінюваний об’єкт. Надалі здійснюється розгляд ринкової ситуації за об’єк-

оці 3 юв Вн им есення коректувань у ціни об’єктів-аналогів на виявле-ні відмінності в характеристиках оцінюваного об’єкту та об’єктів-аналогів.

4. Узгодження скоректованих цін та виявлення вартості об’єкта, що оцінюється.

В загальному вигляді модель розрахунку ринкової вартості згідно методу прямого порівняльного аналізу має вигляд:

В = Ці±^Кт,    (9.8)

и=1

де Ц - ціна продажу і-го порівняного об’єкта нерухомості

Кіп - сума п -ї коректувальної поправки до ціни продажу і-го

порівняного об’єкта.

Визначення меж ринку оцінюваного об’єкта є основою корек-

тності застосування підходу, оскільки окреслює коло об’єктів,

інформа т я щодо яких може бути використана.

Корекування цін угод порівняних об'єктів нерухомості для

моделювання вартості оцінюваного об’єкта здійснюється за еле-

ментами  порівняння,  що відображають найбільш важливі по

ності на нерухомість, умови фінансування розрахунків при прид-

 

характеристики, економічні характеристики, відхилення від ці-льового використання, наявність додаткових компонентів, зокре-ма рухомого майна. Вплив кожного з елементів порівняння на вартість також напряму залежить від виду об’єкта і економічної ситуації. Приміром, для різних типів об’єктів вартість визнача-ється відмінними між собою параметрами місцерозташування (табл. 9.4).

Таблиця 9.4

Параметри місцерозташування об’єкта, що впливають на його вартість

 

Житловий будинок  Офісний центр          Торгівельне приміщення

Близькість до місць зайнято-сті      Близькість до ділового району        Близькість до житла, пло-ща житлової забудови

Екологічні фактори, відсут-ність надлишкової активності в безпосередньому оточенні         Наявність ділової інфраструктури в районі розташу-вання    Активність руху вздовж кордонів ділянки, близь-кість до маршрутів, що ведуть у центри зайня-тості, основні житлові ра-йони

Близькість до об’єктів куль-турно-рекреаційного призна-чення, розвинутість соціаль-ної інфраструктури в районі розташування            Близькість до найважливіших транспортних магістралей          Наявність комерційного середовища у безпосеред-ньому оточенні

Ландшафт, близькість во-дойм       Близькість до житла високого класу          Наявність додаткових дже-рел попиту відповідно до близького розташування місць відпочинку, навча-льних закладів тощо

 

зити

об’єкт може порівнюватися в цілому, щоб визначити, кращий він

Процес коректування може приймати одну з трьох формі: по-правки в грошових одиницях, поправки у відсотках і загальне групування. Поправки у грошових одиницях являють собою су-ми, що додаються або віднімаються з продажної ціни кожного співставного об’єкта. Процентні поправки використовуються то-ді, коли складно визначити точні грошові суми, але ринкові дані свідчать про існування відсоткової різниці. Їх вносять на незале-жній основі, якщо відомо, що покупці на ринку будуть оцінювати відповідні характеристики незалежно одну від одної; у випадку, якщо кожна поправка впливає на інші, процентне корегування здійснюється на кумулятивній основі. Загальне групування може використовуватися на активному ринку, на якому може бути знайдено достатню кількість випадків здійснення угод, щоб зву-ринкове розходження цін. В цьому випадку оцінюваний

чи гірший від кожного зі співставних об’єктів. Надалі в рамках виділеної групи здійснюється сукупне коректування – це дає мо-жливість не розглядати окремо кожну характеристику, що відріз-няє оцінюваний об’єкт від співставних проданих об’єктів. Визна-чення розмірів коригуючих поправок може здійснюватись із використанням одного з наступних методів.

Метод аналізу парного набору даних передбачає порівняння цін продаж за двома об’єктами нерухомості, щоб визначити ве-личину коректування для елементу порівняння. При цьому два вибрані об’єкти нерухомості ідентичні за всіма елементами порі-вняння, крім одного, за яким і здійснюється аналіз. Аналіз парно-го набору даних дає найбільш достовірні результати, однак по-шук інформації щодо об’єктів для порівняння при цьому найбільш складний. Аналіз вторинного ринку застосовується, якщо ринкова інформація по продажам не дає можливості оціню-вачу провести аналіз парного набору даних. У цьому випадку процес визначення величини коректувань базується на ринкових даних, що не відносяться безпосередньо до об’єкта оцінки і об’єктів порівняння. Якісний аналіз використовується, коли не-надійні ринкові дані не дають змогу оцінювачу проаналізувати парний набір даних, а також за необхідністю проведення експрес-оцінки об’єкта нерухомості. Метод базується на ранжуванні еле-ментів порівняння в категоріях типу значно краще, краще, гірше, значно гірше. Експертний метод являє собою внесення попра-вок на основі суб’єктивної думки оцінювача про те, наскільки певна характеристика оцінюваного об’єкта впливає на його вар-тість. Поправки в даному випадку, як правило, виражені у відсот-ках. Статистичні методи використовують для визначення величини поправок апарат математичної статистики та придатні лише для активних ринків нерухомості, щодо яких оцінювач має достатню для застосування статистичних інструментів інформаційну базу.

На заключному етапі застосування порівняльного підходу здійснюється аналіз здійснених розрахунків з метою отримання кінцевої величини вартості. При цьому скоректовані величини цін об’єктів-аналогів узгоджуються між собою. Узгодження зви-чайно здійснюється шляхом розрахунку середньозваженої вели-чини. Найбільшу вагу мають скоректовані ціни тих відібраних об’єктів, до яких вводилася менша кількість та менші за розміром поправки. Крайніми випадками при узгодженні вартостей об’єкта-аналога є розрахунок кінцевої величини вартості як сере-дньої арифметичної або на основі лише одного об’єкту аналогу, в більшості випадків скоректована ціна буде між цими випадками.

Окремо в рамках порівняльного підходу можна виділити ме-тод валового рентного мультиплікатора. Іноді також цей ме-тод відносять до доходного підходу. Валовий рентний мультип-лікатор являє собою співвідношення ціни продажу до потенційного валового доходу або дійсного валового доходу. Оцінка на основі валового рентного мультиплікатора не приймає до уваги коефіцієнт операційних витрат та, відповідно, чистий операційний дохід від нерухомості, а враховує ціни продажу та валові рентні доходи по реалізованих на ринку об’єктах. Щодо застосування валового рентного мультиплікатору існує ряд об-межень. По-перше, оцінюваний об’єкт має знаходитись на ринку, де відбувається регулярний продаж та покупка конкурентоздат-них об’єктів на основі отримуваних від них валових доходів. По-друге, метод валового рентного мультиплікатора недостатньо чутли-вий до різниці в ризиках або в нормах повернення капіталу між оцінюваним та співставними об’єктами. По-третє, розрахунки пе-редбачають невеликі відмінності у коефіцієнтах недовикористання і витрат для всіх об’єктів. Це значить, що вони нечутливі до мо-жливих відмінностей у чистих операційних витратах. Зняти час-тину з цих обмежень дозволяє застосування загального коефіціє-нту капіталізації. Критерієм для підбору співставних об’єктів при використанні загального коефіцієнту капіталізації має бути поді-бність з оцінюваним у потоках доходів щодо їх ризику і тривало-сті. Розрахунки із застосуванням коефіцієнту капіталізації відно-сять до доходного підходу, але іноді, якщо коефіцієнт капіталізації розраховується безпосередньо на основі ринкових даних, включають також в порівняльний підхід.