Тема 27. Договір найму житлового приміщення


Повернутися на початок книги
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 
30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 

Загрузка...

Тема 27. Договір найму житлового приміщення

Відповідно до ст. 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожен громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого са-моврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону. Договір житлового найму є основним договором житлового права. Загальні правила найму (оренди) житла передбачені у гл. 59 ЦК України, а спеціальним норма-тивно-правовим актом є Житловий кодекс України.

Відповідно до ст. 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (найма-чеві) житло для проживання у ньому на певний строк за пла-ту. Підстави, умови, порядок укладення та припинення дого-вору найму житла, що є об’єктом права державної або кому-нальної власності, встановлюються законом. У даному випад-ку маються на увазі норми чинного Житлового кодексу Ук-раїни та підзаконні акти, прийняті на вимогу ЖК.

Характеристика договору. Договір найму житла є двос-тороннім, оплатним та консенсуальним. Наймодавцем може виступати як власник житлового приміщення, так і уповнова-жена власником особа (житлово-експлуатаційна організація). ЦК України в ст. 813 встановлює, що сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи, але останні можуть використовувати житло лише для проживан-ня в ньому фізичних осіб. Особливістю цього договору є те, що права та обов’язки виникають не лише у наймача, а й у осіб, які постійно проживають разом з ним (ст. 816 ЦК України). У житловому законодавстві ці особи називаються членами сім’ї наймача. До членів сім’ї наймача належать другий з подружжя,

О. С. Мазур Цивільне право України

їх діти та батьки. Членами сім’ї наймача може бути визнано й інших осіб, якщо вони постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство.

Розмір і порядок оплати може встановлюватися як домо-вленістю сторін (у приватному житловому фонді), так і в цен-тралізованому порядку органами державної влади або органа-ми місцевого самоврядування (у державному, комунальному та громадському житлових фондах).

Відповідно до ст. 812 ЦК України предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина, придатні для постійного проживання в ньому.

За ст. 821 ЦК України договір найму житла укладається на строк, встановлений договором, а якщо в договорі передба-чено, що він не встановлений, договір вважається укладеним на п’ять років.

Відповідно до Правил обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм житлових приміщень в Українській РСР, затверджених постановою Ради Міністрів УРСР та Української республіканської ради професійних спілок від 11.12. 1984 р. №470, які є чинними, кожна сім’я мо-же перебувати на квартирному обліку за місцем роботи одно-го з членів сім’ї та у виконавчому комітеті місцевої ради за місцем проживання за сукупності таких умов:

1)         досягнення 18-річного віку;

2)         постійного проживання та прописки в даному населе-ному пункті;

3)         потребування поліпшення житлових умов.

За ст. 34 Житлового кодексу України такими, що потребу-

ють поліпшення житлових умов, вважаються громадяни:

– забезпечені житловою площею нижче рівня, який виз-начається виконавчими комітетами обласних, Київської та Се-вастопольської міських рад народних депутатів спільно з рада-ми профспілок;

Тема 27. Договір найму житлового приміщення

– які проживають у приміщенні, що не відповідає вста-новленим санітарним і технічним вимогам;

– які страждають на тяжкі форми деяких хронічних за-хворювань, у зв’язку з чим хворий не може проживати в кому-нальній квартирі чи в одній кімнаті з членами своєї сім’ї;

– які проживають у гуртожитках;

– якщо в одній кімнаті проживають дві і більше сім’ї не-залежно від родинних відносин чи осіб різної статі, старших за 9 років, крім подружжя;

– які проживають тривалий час за договором найму (оренди) в приватних будинках (квартирах) тощо.

Надання житла здійснюється в порядку черговості. Зако-нодавство встановлює перелік осіб, яким житло надається в першу чергу (інваліди Великої Вітчизняної війни, Герої Ра-дянського Союзу, Герої Соціалістичної Праці, учасники війни, інваліди І та ІІ груп, сім’ї при народженні близнят та інші осо-би (ст.45 ЖК України)) та позачергово (громадянам, житло яких внаслідок стихійного лиха стало непридатним для про-живання, особам, направленим у порядку розподілу на роботу в іншу місцевість, тощо (ст.46 ЖК України)).

Договір найму житла укладається в письмовій формі (ст. 811 ЦК України).

Наймач зобов’язаний виконувати правила користування житловими приміщеннями, своєчасно сплачувати квартирну плату, додержуватися правил пожежної безпеки, своєчасно проводити поточний ремонт тощо.

Розмір житлового приміщення, передбачений Житловим кодексом, не повинен перевищувати 13,65 кв. м на одну особу, але не може бути менше рівня середньої забезпеченості грома-дян у даному населеному пункті.

Права та обов’язки наймача та осіб, які постійно про-живають разом з ним. Відповідно до ст. 816 ЦК України у договорі найму житла мають бути вказані особи, які прожива-ють разом із наймачем. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов’язків щодо користування житлом. Порядок кори-О. С. Мазур Цивільне право України

стування житлом наймачем та особами, які постійно прожива-ють разом з ним, визначається за домовленістю між ними, а у разі спору встановлюється за рішенням суду. Наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов дого-вору особами, які проживають разом з ним.

У частині 1 ст. 64 та ст. 160 Житлового кодексу передбаче-но, що члени сім’ї наймача, які проживають разом з ним, кори-стуються усіма правами і несуть усі обов’язки нарівні з найма-чем. Повнолітні члени сім’ї наймача несуть солідарну з ним відповідальність за зобов’язаннями, що випливають з договору.

У ч. 2 ст. 64 Житлового кодексу визначено, що до членів сім’ї наймача належить дружина наймача, їх діти та батьки.

Відповідно до Сімейного Кодексу України дружиною най-мача є особа, з якою наймач перебуває у зареєстрованому в ор-ганах РАЦСу шлюбі.

Згідно зі ст. 817 ЦК України наймач має право за взаємною згодою осіб, які постійно проживають разом з ним, та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання в ньому. Що стосується державного, комунального та громадського житлових фондів то згідно зі ст. 65 Житлового кодексу наймач має право у встановленому порядку за письмовою згодою усіх членів сім’ї, що прожива-ють разом з ним, вселити в найняте ним приміщення свою дружину, дітей, батьків та інших осіб. На вселення до батьків їхніх неповнолітніх дітей такої згоди не потрібно.

Законодавство пердбачає право на збереження житла за тимчасово відсутніми особами. Так, згідно зі ст. 71 ЖК Ук-раїни у разі тимчасової відсутності наймача або членів його сім’ї у будинках державного або громадського житлового фон-ду за ними зберігається жиле приміщення протягом шести місяців. Але у деяких випадках за наймачем і членами його сім’ї жиле приміщення зберігається і на більш тривалий термін (призов на строкову військову службу або направлен-ня на альтернативну службу, тимчасовий виїзд з постійного місця проживання за умовами і характером роботи або у зв’яз-Тема 27. Договір найму житлового приміщення

ку з навчанням — протягом усього часу виконання цієї роботи або навчання тощо ).

За ст. 107 та ч. 2 ст. 167 Житлового кодексу в разі виїзду наймача чи членів його сім’ї на інше постійне місце проживан-ня право на користування цим житловим приміщенням вони втрачають з моменту виїзду.

Право на обмін житлового приміщення. Право наймача на обмін житлового приміщення та порядок обміну регулю-ються статтями 79–89 та 164 Житлового кодексу і Правилами обміну житлових приміщень, затвердженими постановою Ра-ди Міністрів УРСР від 31 січня 1986 р. № 31.

Учасниками обміну можуть бути наймачі державного, ко-мунального, громадського та приватного житлових фондів.

Цим правом користуються лише наймач та члени його сім’ї, що проживають разом з ним. Обмін допускається лише за наявності письмової згоди всіх членів сім’ї, що проживають спільно, включаючи й тимчасово відсутніх. За неповнолітніх членів сім’ї свою згоду в письмовій формі висловлюють бать-ки, опікуни чи піклувальники.

Предметом обміну може бути як ізольована квартира чи інше ізольоване житлове приміщення, так і частина житлово-го приміщення.

Коли між членами сім’ї наймача (чи колишніми членами сім’ї) не досягнуто згоди про обмін, кожний з них має право вимагати в судовому порядку примусового обміну приміщен-ня, яке вони займають, на приміщення у різних будинках (квартирах).

Угода про обмін житловими приміщеннями в державно-му, комунальному та громадському житлових фондах наби-рає чинності з моменту одержання сторонами обмінних ор-дерів і вважається виконаною з моменту переселення най-мачів в обмінювані житлові приміщення. У приватному жит-ловому фонді така угода набуває чинності з моменту досяг-нення згоди про обмін між наймачами та їх членами сім’ї і власниками обмінюваного житла. Відмова власника житлово-О. С. Мазур Цивільне право України

го приміщення у згоді на обмін не може бути оспорена в судо-вому порядку.

Піднайм житла. За договором піднайму житла наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві. Піднаймач не набуває самостійного права користування жит-лом. Договір піднайму житла є оплатним. Розмір плати за ко-ристування житлом встановлюється договором піднайму.

Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла. У разі дострокового припинення дого-вору найму житла одночасно з ним припиняється договір піднайму. До договору піднайму не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий строк.

Відповідно до ЖК України у будинках державного та гро-мадського житлового фонду наймач житлового приміщення може здавати житлове приміщення в піднайм за згодою членів сім’ї, що проживають разом з ним. Такий договір повинен ук-ладатися у письмовій формі і потребує реєстрації у житлово-експлуатаційній організації.

Розірвання договору найму житла. Наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмо-во попередивши про це наймодавця за три місяці.

Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користу-вання житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.

Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.

Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:

– невнесення  наймачем  плати   за   житло  за  шість місяців, якщо договором не встановлений більш три-Тема 27. Договір найму житлового приміщення

валий строк, а при короткостроковому наймі — понад два рази;

– руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла.

Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усу-не допущених порушень, суд за повторним позовом наймодав-ця постановляє рішення про розірвання договору найму жит-ла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.

Договір найму частини будинку, квартири, кімнати (час-тини кімнати) може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім’ї.

Наймодавець повинен попередити наймача про розірван-ня договору не пізніше ніж за два місяці.

Якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або си-стематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих по-рушень.

Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла (ст. 825 ЦК України).

Відповідно до ст. 108 ЖК України договір найму житлово-го приміщення може бути розірваний на вимогу наймодавця лише з підстав, вказаних у законі. Виселення також допус-кається лише з підстав, встановлених законом (ст. 109 ЖК). Перелік цих підстав є вичерпним. Вимоги про виселення най-мача і членів його сім’ї з інших підстав є незаконними і не мо-жуть бути покладені в основу розірвання договору.

О. С. Мазур Цивільне право України

В разі розірвання договору найму наймачам, які підляга-ють виселенню, одночасно надається інше житло, за винятком випадків, зазначених у законі.

Контрольні питання

1.         Що таке договір найму житла і які його ознаки?

2.         Які істотні умови договору найму?

3.         Охарактеризуйте права та обов’язки сторін за договором най-му жилого приміщення.

4.         Які існують підстави розірвання договору найму жилого

приміщення?

5.         Як реалізується право на обмін жилого приміщення?

6.         На яких підставах і у якому порядку здійснюється виселення громадян з жилого приміщення, що вони займають?

7.         Які правові наслідки виселення з жилого приміщення?

Рекомендована література

1.         Цивільний кодекс України: Офіційне видання. — К.: Атіка, 2003. — 416 с.

2.         Житловий кодекс Української РСР від 30 червня 1983 р. // Комп’ютерна правова система “Ліга: Закон”.

3.         Про приватизацію державного житлового фонду: Закон Ук-раїни від 19 червня 1992 р. №2482-ХІІ // Відомості Верховної Ради України. — 1992. — №36 — Ст. 524.

4.         Про затвердження Правил обміну житлових приміщень: По-станова Ради Міністрів УРСР від 31 січня 1986 р. №31.

5.         Про затвердження Типового договору найму житла в будин-ках державного і комунального житлового фонду: Постанова Кабіне-ту Міністрів України від 22 червня 1998 р. №939.

6.         Зобов’язальне право: теорія і практика / За ред. О.В. Дзери. — К., 1998.

7.         Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. — М., 2000.

8.         Саниахметова Н.А., Харитонов Е.О. Жилищное законода-тельство в вопросах и ответах. — М., 1991.

Тема 27. Договір найму житлового приміщення

9.         Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебн. пособ. — М., 1996.

10.       Цивільне право України: Підручник // Є.О. Харитонов, Н.О. Саніахметова. — К.: Істина, 2003. — 776 с.

11.       Кодифікація приватного (цивільного) права України / За ред. проф. А.. Довгерта. — К: Український центр правничих студій, 2000. — С. 234.

 

13.       Галянтич М. К., Коваленко Г.І. Житлове право України. — К.: Юрінком Інтер, 2002.

14.       Цивільне право України: Підручник: у 2-х кн. / О.В. Дзера (керівник авт. кол.), Д.В. Боброва, А.С. Довгерт та ін.; За ред. О.В. Дзери, Н.С. Кузнєцової. — К.: Юрінком Інтер, 2002. — Кн. 2. — С. 149–167.

15.       Цивільне право України: Підручник: У 2 т. / Борисова В.І. (кер. авт. кол.), Баранова Л.М., Жилінкова І.В. та ін.; За заг. ред. В.І. Борисової, І.В. Спасибо-Фатєєвої, В.Л. Яроцького. — К.: Юрінком Інтер, 2004. — Т.2. — С. 219–226.

О. С. Мазур Цивільне право України