Оцінка бізнесу та нерухомості
продажу аналогічних земельних ділянок у районі, де проводиться оцінка.
Розглянемо конкретний приклад на використання методу пере-несення. У міському мікрорайоні старої житлової забудови не було продажу незабудованих земельних ділянок. Однак по інших мікро-районах житлової забудови в ціновій зоні, щ обрана для прорівняння, є такі дані.
Район Середня вартість землі Середня вартість об’єкта Частка землі у вартості об’єкта
1 33011 183962 0,179
2 37836 199954 0,189
3 36294 189090 0,192
4 35821 209479 0,171
Визначимо типове відношення вартості землі до загальної вар-тості нерухомості як середнє арифметичне.
Середня арифметична частка землі = (0,179 + 0,189 + 0,192 + + 0,171)/4 = 0,183.
Далі використаємо отримане значення для аналізу порівнюваних продажів.
Якщо оцінювана нерухомість була недавно продана за 188985 грн, то вартість землі визначається в такий спосіб:
Вартість землі = 188985 х 0,183 = 3458,3 грн.
Метод капіталізації прибутку доцільний при оцінці земельної ділянки, яка приносить прибуток, або від господарської діяльності, або від здачі ділянки в оренду без будівель і споруд. Вартість земель-ної власності за цим методом визначається як капіталізована вартість щорічного рентного доходу. Інакше кажучи, вартість ділянки відо-бражає її спроможність приносити прибуток у майбутньому.
Перетворення щорічного прибутку від використання земельної ділянки в її поточну вартість здійснюється за допомогою норми ка-піталізації. Вона встановлюється такою, щоб забезпечити інвестору прийнятий рівень прибутку (віддачі) на викладений капітал та його
Тема 10. Земля як об’єкт економічної оцінки. Методи оцінки землі
відшкодування (відтворення), і залежить від економічних умов, що склалися на момент оцінки.
Існує декілька способів визначення норми капіталізації.
Найпростішим шляхом є аналіз зібраних на ринку даних про співвідношення орендної плати до ціни земельних ділянок. Однак його застосування можливе лише за умови розвинутого ринку землі та її оренди.
Найчастіше норма капіталізації визначається в такий спосіб як ставки позичкового відсотка, що отримують інвестори на розміщення капіталу з тим же ступенем ризику, шляхом додавання:
— безризикової процентної ставки;
— додаткового відсотка на ризик, пов’язаний з інвестиційними вкладаннями в країні;
— додаткового відсотка та інвестиційний менеджмент;
— додаткового відсотка за низьку ліквідність.
До наведеної кумулятивної моделі визначення норми капіталіза-ції може бути додана ще одна складова — виправлення на динаміку вартості ділянки.
Оцінка землі за прибутковістю передбачає:
1. Визначення потенціального валового прибутку на основі ана-лізу грошових потоків (надходжень) по подібних ділянках за минулі роки в умовах, що можуть бути співставленні.
2. Розрахунок витрат на майбутній рік з розподілом на постійні та експлуатаційні за всіма статтями, враховуючи резерви.
3. Встановлення дійсного (ефективного) валового прибутку: від потенційного валового прибутку віднімають можливі витрати з різних причин, які встановлюються шляхом аналізу відповід-них показників на ринку.
4. Визначення чистого прибутку шляхом вилучення із дійсного валового прибутку всіх витрат без обслуговування боргу по іпотечному кредиту й амортизаційних нарахувань.
5. Перетворення чистого прибутку в поточну вартість земельної ділянки шляхом прямої та непрямої капіталізації.
При прямій капіталізації вартість земельної ділянки визначаєть-ся відношенням щорічного доходу до норми капіталізації; при непря-мій — дисконтування грошових надходжень, що очікуються за хол-динговий період.
Оцінка бізнесу та нерухомості
Метод капіталізації земельної ренти може активно використо-вуватись при наявності вторинного ринку оренди землі. В сучасних умовах цей метод добре працює в поєднанні з методом співвіднесен-ня та економічним методом.
Вартість земельної ділянки може бути визначена також шляхом поєднання методу капіталізації та методу залишку для землі. Спо-чатку методом капіталізації чистого прибутку від експлуатації буді-вель та споруд, розташованих на земельній ділянці, встановлюється вартість забудованої ділянки. При цьому оцінюється й капіталізу-ються ті значення доходу, які приносила б земельна ділянка за умови її забудови відповідно з визначеним для неї найбільш ефективним використанням. Далі визначається внесок здійснених покращань у загальну вартість земельної ділянки, який віднімається від неї за ме-тодом залишку для землі. Різниця власне і є вартістю земельної ді-лянки.
Упровадження економічних методів регулювання земельних від-носин у населених пунктах: справляння земельного податку, стяг-нення орендної плати за користування землею, купівля — продаж земельних ділянок, виконання інших майнових операцій з землею, компенсація за збитки, заподіяні власникам землі та землекористу-вачам тощо, — передбачає проведення різних видів оцінки земельної власності.
Тема 10. Земля як об’єкт економічної оцінки. Методи оцінки землі