Оцінка бізнесу та нерухомості

продажу аналогічних земельних ділянок у районі, де проводиться оцінка.

Розглянемо конкретний приклад на використання методу пере-несення. У міському мікрорайоні старої житлової забудови не було продажу незабудованих земельних ділянок. Однак по інших мікро-районах житлової забудови в ціновій зоні, щ обрана для прорівняння, є такі дані.

Район Середня вартість землі         Середня вартість об’єкта     Частка землі у вартості об’єкта

1          33011  183962            0,179

2          37836  199954            0,189

3          36294  189090            0,192

4          35821  209479            0,171

Визначимо типове відношення вартості землі до загальної вар-тості нерухомості як середнє арифметичне.

Середня арифметична частка землі = (0,179 + 0,189 + 0,192 + + 0,171)/4 = 0,183.

Далі використаємо отримане значення для аналізу порівнюваних продажів.

Якщо оцінювана нерухомість була недавно продана за 188985 грн, то вартість землі визначається в такий спосіб:

Вартість землі = 188985 х 0,183 = 3458,3 грн.

Метод капіталізації прибутку доцільний при оцінці земельної ділянки, яка приносить прибуток, або від господарської діяльності, або від здачі ділянки в оренду без будівель і споруд. Вартість земель-ної власності за цим методом визначається як капіталізована вартість щорічного рентного доходу. Інакше кажучи, вартість ділянки відо-бражає її спроможність приносити прибуток у майбутньому.

Перетворення щорічного прибутку від використання земельної ділянки в її поточну вартість здійснюється за допомогою норми ка-піталізації. Вона встановлюється такою, щоб забезпечити інвестору прийнятий рівень прибутку (віддачі) на викладений капітал та його

Тема 10. Земля як об’єкт економічної оцінки. Методи оцінки землі

відшкодування (відтворення), і залежить від економічних умов, що склалися на момент оцінки.

Існує декілька способів визначення норми капіталізації.

Найпростішим шляхом є аналіз зібраних на ринку даних про співвідношення орендної плати до ціни земельних ділянок. Однак його застосування можливе лише за умови розвинутого ринку землі та її оренди.

Найчастіше норма капіталізації визначається в такий спосіб як ставки позичкового відсотка, що отримують інвестори на розміщення капіталу з тим же ступенем ризику, шляхом додавання:

—        безризикової процентної ставки;

—        додаткового відсотка на ризик, пов’язаний з інвестиційними вкладаннями в країні;

—        додаткового відсотка та інвестиційний менеджмент;

—        додаткового відсотка за низьку ліквідність.

До наведеної кумулятивної моделі визначення норми капіталіза-ції може бути додана ще одна складова — виправлення на динаміку вартості ділянки.

Оцінка землі за прибутковістю передбачає:

1.         Визначення потенціального валового прибутку на основі ана-лізу грошових потоків (надходжень) по подібних ділянках за минулі роки в умовах, що можуть бути співставленні.

2.         Розрахунок витрат на майбутній рік з розподілом на постійні та експлуатаційні за всіма статтями, враховуючи резерви.

3.         Встановлення дійсного (ефективного) валового прибутку: від потенційного валового прибутку віднімають можливі витрати з різних причин, які встановлюються шляхом аналізу відповід-них показників на ринку.

4.         Визначення чистого прибутку шляхом вилучення із дійсного валового прибутку всіх витрат без обслуговування боргу по іпотечному кредиту й амортизаційних нарахувань.

5.         Перетворення чистого прибутку в поточну вартість земельної ділянки шляхом прямої та непрямої капіталізації.

При прямій капіталізації вартість земельної ділянки визначаєть-ся відношенням щорічного доходу до норми капіталізації; при непря-мій — дисконтування грошових надходжень, що очікуються за хол-динговий період.

Оцінка бізнесу та нерухомості

Метод капіталізації земельної ренти може активно використо-вуватись при наявності вторинного ринку оренди землі. В сучасних умовах цей метод добре працює в поєднанні з методом співвіднесен-ня та економічним методом.

Вартість земельної ділянки може бути визначена також шляхом поєднання методу капіталізації та методу залишку для землі. Спо-чатку методом капіталізації чистого прибутку від експлуатації буді-вель та споруд, розташованих на земельній ділянці, встановлюється вартість забудованої ділянки. При цьому оцінюється й капіталізу-ються ті значення доходу, які приносила б земельна ділянка за умови її забудови відповідно з визначеним для неї найбільш ефективним використанням. Далі визначається внесок здійснених покращань у загальну вартість земельної ділянки, який віднімається від неї за ме-тодом залишку для землі. Різниця власне і є вартістю земельної ді-лянки.

Упровадження економічних методів регулювання земельних від-носин у населених пунктах: справляння земельного податку, стяг-нення орендної плати за користування землею, купівля — продаж земельних ділянок, виконання інших майнових операцій з землею, компенсація за збитки, заподіяні власникам землі та землекористу-вачам тощо, — передбачає проведення різних видів оцінки земельної власності.

Тема 10. Земля як об’єкт економічної оцінки. Методи оцінки землі