Warning: session_start() [function.session-start]: Cannot send session cookie - headers already sent by (output started at /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php:6) in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 7

Warning: session_start() [function.session-start]: Cannot send session cache limiter - headers already sent (output started at /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php:6) in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 7

Warning: file_get_contents(files/survey) [function.file-get-contents]: failed to open stream: No such file or directory in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 82
Порівняльний метод передбачає: : Оцінка бізнесу та нерухомості : Бібліотека для студентів

Порівняльний метод передбачає:


Повернутися на початок книги
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 
30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 
45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 
60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 
75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 

Загрузка...

1.         Виявлення фактичного продажу ділянок на відповідальному ринку чи його сегментах.

2.         Перевірку інформації про характер угоди: чи не були дії виму-шеними й всі сторони діяли свідомо та раціонально.

3.         Вибір одиниці порівняння. Як одиниці порівняння в залежності від характеру використання земельної ділянки можуть застосовувати-ся ціни за квадратний метр ділянки, за погонний метр її фронтальної

 

Оцінка бізнесу та нерухомості

межі, за одиницю щільності, за квадратний чи кубічний метр розта-шованої на ділянці будівлі або споруди. В такої якості може виступа-ти також одиниця покращень, що приносить прибуток — квартира, місце в гаражі, на стадіоні, місце паркування та ін.

4. Внесення виправлень з урахуванням відмінностей між ділянка-ми, що оцінюються та ділянками, що з нею порівнюються.

Для цього застосовується таблиця коригувань, що враховує від-хилення в ціні за такими елементами порівнянь:

—        правове відношення до земельної ділянки (наявність прав во-лодіння, користування, розвитку, розпорядження земельною ділянкою, правових обтяжень та сервітутів);

—        умови продаж (вільний продажів, вимушений продаж, лікві-даційний продаж; продаж у зв’язку з смертю власника при від-сутності прямих спадкоємців; продаж при позбавленні власни-ка прав викупу застави та інше);

—        дата продажу (різниця в часі між різноманітними операціями по продажах, що відображає зміну ринкових розумів — рівень інфляції, активність ринку (сезонна, циклічна, поєднана), вза-ємодія попиту та пропозиції інші;

—        місцеположення (розбіжності в розташуванні земельних діля-нок у містах різної категорії та в плані міста відносно основних центрів тяжіння);

—        фізичні характеристики (розмір та конфігурація земельної ділянки та її інженерно-геологічні параметри: схил поверхні, стан ґрунтів, наявність ґрунтових вод, паводків, заболоченості, небезпечних геологічних процесів, елементів інженерної під-готовки та захисту території);

—        використання прилеглої території (фондоємкість, щільність населення, ступінь різноманітності місць прикладання пра-ці та послуг, рівень інженерно-транспортного облаштування, якість середовища);

—        існуючі вимоги до забудови та використання земельної ділян-ки (функціональне зонування, правила забудови та викорис-тання міських земель, функціональне зонування, правила за-будови та використання міських земель, технічні умови щодо їх освоєння, природоохоронні умови, вимоги щодо збереження пам’яток історії та архітектури).

 

Тема 10. Земля як об’єкт економічної оцінки. Методи оцінки землі

5.         Визначання ціни продажу кожної з ділянок, що порівнюються,

за умови, якщо б вона мала такі ж самі параметри, що й ділянка, яка

оцінюється.

Коригування повинні проводитися в напрямку від ділянки, що порівнюється, до ділянки, що оцінюється, якщо вона мала би ті ж характеристики, що й ділянка, яка оцінюється. Якщо споживчі влас-тивості ділянки, що співставляється, перевищують відповідні па-раметри ділянки, яка оцінюється, то її фактична ціна повинна бути відповідно зменшена, а якщо поступається, то ціна ділянки, що спів-ставляється, повинна бути збільшена.

Техніка застосування цього методу базується на дотриманні по-слідовності внесення коригування.

Коригування може проводитись у гривнях чи у відсотках за кож-ним фактором, чи за всією їх сукупності на незалежній основі шля-хом сумування або на кумулятивній основі шляхом перемноження значень виправлень.

6.         Визначення вартості земельної ділянки, що оцінюється.

Остаточно вартість земельної ділянки, що оцінюється, визна-чаеться після аналізу розбіжностей у ціні одного квадратного метра ділянок-аналогів та її медіанного та середньовиваженого значення.

Метод співставлення продажу, що максимально зорієнтований на кон’юнктуру ринку, є найбільш привабливими. Однак складність його застосування полягає не лише у відсутності розвинутого рин-ку землі, а й у недостатньо розробленій техніці внесення виправлень при співставленні існуючого продажу, відсутності належного обґрун-тування кількісних значень коригуючих коефіцієнтів. На сьогодні з певним припущенням можна рекомендувати застосування системи регіональних, зональних та локальних коефіцієнтів при внесенні ви-правлень на розбіжності в місцеположенні ділянки та врахування особливостей використання прилеглої території.

Економічний метод застосовується при оцінці земельних діля-нок, що освоєні або передбачаються будуть освоєними відповідно до найкращого й найбільш ефективного їх використання. В основу методу покладено принцип доданої прибутковості, що не пов’язана й з земельними поліпшеннями. За цим методом вартість земельної власності розраховують як залишок між очікуваною ціною продажу

 

Оцінка бізнесу та нерухомості

забудованої ділянки та витратами на земельні поліпшення (праця та капітал) з урахуванням прибутку, який прийнятий для забудовника.

Економічний метод доцільно використовувати для оцінки зе-мельних ділянок з відносно новою забудовою, для яких досить легко визначити витрати на земельні поліпшення без додаткових розрахун-ків фізичного та інших видів зносу будівель і споруд.

При відсутності даних про ціни продажу забудованих ділянок та витрати на їх освоєння й забудову можуть використовуватися екс-пертні оцінки. У цьому випадку достовірність розрахунку вартості земельної власності буде залежить від повноти врахування факторів, що обумовлюють загальну вартість забудованої ділянки, та точність визначення всіх витрат, пов’язаних з її забудовою.

При визначенні можливої ціни продажу варто враховувати такі факти, як тип забудови; її щільність; місцезнаходження ділянки; вар-тість інфраструктури; вартість фінансування; податки; попит на за-будову, пропозиції землі; рівень конкуренції.

Витрати на реалізацію проекту забудови земельної ділянки пови-нні включати:

—        витрати, пов’язані з відведенням земельної ділянки, розроб-кою та погодженням проекту її забудови;

—        витрати на інженерну підготовку та облаштування земельної ділянки, будівництво;

—        витрати, пов’язані з сплатою місцевих зборів, податків та пла-тою за кредит;

—        адміністративно-управлінські витрати;

—        прибуток, який очікується.

Таким чином, землекористувачі, які створюють найбільший чис-тий прибуток на квадратний метр придатної для забудови землі, про-понують найбільшу залишкову ціну на землю. Ціна пропозиції збіль-шується, якщо щільність забудови зростає.

Місцезнаходження земельної ділянки також істотно впливає на ціну, тому що при сприятливому значенні цього фактора покупець пропонує досягти більш високого коефіцієнта окупності з одиниці площі ділянки.

Якщо вартість фінансування використання ділянки буде вели-кою, те потенціальна вартість землі буде малою. Це відбувається тому, що потенційний власник землі або землекористувач буде мати

 

Тема 10. Земля як об’єкт економічної оцінки. Методи оцінки землі

менше чистого доходу для того щоб розподілити його на прибуток, який він планує одержати, і землю.

Збільшення вартості інфраструктури та податків з доходу робить такий же вплив на ціну землі.

Якщо попит на ділянки зростає, то ціна продажу та прибуток з оренди збудованих споруд збільшується. Це означає, що покупець одержить більший доход, щоб розподілити його між своїм прибутком і ціною на землю.

Якщо пропозиції землі, придатної для забудови, обмежені, то на-пруження попиту підніме ціну продажу та орендну плату, що позна-читься на зростанні прибутку.

Якщо конкуренція на ринку обмежена, то покупці будуть праг-нути збільшити прибуток, але у пошуках прибутку до ринку увійде більше покупців, які зменшать рівень прибутку.

Усі ці фактори постійно діють і тривало впливають на ціну на землю.

Уже сьогодні цей метод може ефективно використовуватися при оцінці земельної власності на вторинному ринку нерухомості, напри-клад, при визначенні ринкової вартості земель котеджної забудови. Як показує практика, метод порівняння продажів дає незадовільні результати в умовах високих темпів інфляції, при недолік даних про ринкові продажі порівнянних об’єктів або їхньої низької вірогідності, а також при різких змінах економічних умов. У такому випадку до-цільно використовувати метод перенесення або співвіднесення, який припускає, що для кожного типу забудови земельної ділянки існує певна пропорція між вартістю землі й вартістю покращень.

У такому випадку ціна продажу об’єкта нерухомості розділяєть-ся на дві частини — вартість будинків (покращень) і вартість земель-ної ділянки. Для кожного типу забудови земельної ділянки в даній місцевості існує стійка пропорція між вартістю землі й вартістю спо-руджень. Цей факт підтверджується принципами збалансованості й граничної продуктивності.

Якщо в районі оцінки немає достатнього числа продажу незасво-єних земельних ділянок, то можна підібрати порівнянний район з на-явними продажами як забудованих, так і незабудованих земельних ділянок. Визначивши типове співвідношення між вартістю землі й вартістю нерухомості (об’єкта) у цілому, його переносять для аналізу