Warning: session_start() [function.session-start]: Cannot send session cookie - headers already sent by (output started at /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php:6) in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 7

Warning: session_start() [function.session-start]: Cannot send session cache limiter - headers already sent (output started at /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php:6) in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 7

Warning: file_get_contents(files/survey) [function.file-get-contents]: failed to open stream: No such file or directory in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 82
6. Основні принципи та методи експертної оцінки землі : Оцінка бізнесу та нерухомості : Бібліотека для студентів

6. Основні принципи та методи експертної оцінки землі


Повернутися на початок книги
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 
30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 
45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 
60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 
75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 

Загрузка...

Приватизація міських земель та можливість здійснення майнових операцій з земельними ділянками чи з правом їх оренди обумовлює необхідність визначення не тільки нормативної , а реальної вартості земельної власності. У цій вартості повинні акумулюватися конкрет-ні обставини угоди, її позначки та умови, інтереси сторін, поза яких оцінка втрачає сенс.

Тому, перед експертом постає завдання, перш за все, визначити, що саме є об’єктом оцінки, її призначення (вірогідне використання результатів оцінки); умови, що обмежують використання цих резуль-татів; ефективну дату оцінки (дата, за межами якої не розглядаються економічні, правові, законодавчі та інші зміни, що впливають на оцін-ку землі).

Як правило, придбання земельної ділянки чи прав на її орен-ду здійснюється з метою її подальшого використання та одержання доходу. Це обумовлює основні принципи експертної оцінки: враху-вання кон’юнктури ринку; найкращого й найбільш ефективного ви-користання земельної ділянки; очікуваних змін та доданої прибутко-вості землі.

Процедура оцінки включає:

—        збір та аналіз вихідних даних про земельну ділянку, економіч-ні, соціальні, правові та фізичні фактори, що впливають на її вартість;

—        аналіз і вибір варіантів найкращого й найбільш ефективного використання земельної ділянки;

—        вибір та обґрунтування методів оцінки;

 

Тема 10. Земля як об’єкт економічної оцінки. Методи оцінки землі

—        визначення вартості об’єкта оцінки за вибраними методами;

—        узгодження результатів оцінки та висновок щодо вартості зе-мельної ділянки;

—        складання звіту щодо проведення оцінки.

Ключовим моментом експертної оцінки є аналіз та вибір най-кращого та найбільш ефективного використання земельної ділян-ки — розумного та можливого її використання, що повинен давати найвищий сукупний чистий прибуток у конкретний період часу при існуючих юридичних, містобудівних, фізичних, фінансових та інших обмеженнях і загальному характері споживчих переваг. Тобто екс-перт повинен оцінити наскільки використання земельної ділянки є фізично можливим, економічно доцільним та найбільш прибутковим.

Аналіз найкращого й найбільш ефективного використання землі будується на припущенні, що ділянка вільна від забудови.

Критеріями вимогами серед альтернативних варіантів найкращо-го й найбільш ефективного використання землі виступають:

1.         Фізична придатність ділянки: розмір, протяжність фронталь-ної мережі, конфігурація, інженерно-геологічні умови (схил поверх-ні, якість ґрунтів, залягання ґрунтових вод, наявність небезпечних природних явищ тощо);

2.         Юридична забезпеченість: право щодо власності, користуван-ня та розпорядження землею, правила використання та забудови ді-лянки (дозволені види функціонального використання, щільність забудови, екологічні вимоги тощо), наявність правових обтяжень та планувальних обмежень, сервітути, договірні зобов’язання.

3.         Економічна доцільність: ринковий попит на використання зем-лі, що пропонується, конкуренція інших ділянок, види податків, інші умови. Усі фізично можливі та юридично дозволені варіанти вико-ристання, що не відповідають економічній доцільності, відкидаються, а ті, що залишилися, дозволяють оцінити потенційний чистий при-буток.

До факторів, що визначають варіант найкращого й найбільш ефективного використання ділянок, відносяться споживчі власти-вості ділянки (місцеположення, інфраструктурне облаштування): вид діяльності; ринковий попит; доходи населення; обмеження щодо використання ділянки; фінансова та технологічна обґрунтованість реалізації проекту.

 

Оцінка бізнесу та нерухомості

Аналіз найкращого й найбільш ефективного використання зе-мельної ділянки виконує дві функції:

—        дозволяє оцінити сучасне використання земельної ділянки з точки зору її потенційної прибутковості;

—        допомагає визначити земельні ділянки для співставлення.

Встановлення найкращого й найбільш ефективного використан-ня земельної ділянки є необхідним й обов’язковим етапом при визна-ченні її ринкової вартості. При цьому для кожного варіанта забудо-ви разруховувається залишкова вартість землі. Найвища залишкова вартість землі відповідає варіанту її найкращого та найбільш ефек-тивного використання. В нижченаведеній таблиці в умовних одини-цях приведено приклад відповідних розрахунків.

 

Показники     Жилий проект           Торговий центр        Офіс

Вартість будівництва           450 000,0        721 000,0        577 000,0

Коефіцієнт капіталізації        0,1311 0,14     0,13

Річний валовий доход         100 000,0        250 000,0        150 000,0

Мінус: Втрати під час збору платежів        5000,0 250 00,0          20 000,0

Плюс: Інші доходи    3000,0 10 000,0          5000,0

Реальний валовий доход     98 000,0          235 000,0        135 000,0

Мінус: Операційні витрати  30 000,0          120 000,0        50 000,0

Мінус: Резерв на заміщення 3000,0 10000,0           5000,0

Чистий операційний доход 65 000,0          105 000,0        80 000,0

Мінус: Доход, що відноситься до по-кращень       59 000,0          101 000,0        75 000,0

Чистий залишковий доход від землі          6000,0 4000,0 5000,0

Експертна вартість землі, якщо став-ка капіталізації — 12%       50 000,0          33 000,0          41 700,0

Виходячи з припущень, що були зроблені, найкращий та най-більш ефективний варіант використання земельної ділянки відпові-дає забудові його житловими будинками.

Відповідно до міжнародних стандартів оцінки для визначення вартості земельної власності використовуються три загальновизна-чених підходи: ринковий, витратний та прибутковий, в основу кож-ного з яких положено певний метод:

 

Тема 10. Земля як об’єкт економічної оцінки. Методи оцінки землі

—        порівняльний (співставлення продажів);

—        економічний (залишок для землі);

—        капіталізації прибутку (земельної ренти).

Усі методи базуються на принципах кон’юнктури ринку, найкра-щого й найефективнішого використання, очікуваних змін та доданої прибутковості землі.

Застосування цих методів в умовах, коли ринок міських земель тільки формується, а економіка країни знаходиться в кризовому ста-ні, вкрай ускладнено. Однак вже сьогодні виникають задачі, пов’язані з необхідністю визначення ринкової вартості землі у випадках:

—        передачі земельних ділянок у приватну власність;

—        визначення вартості майна під заставу;

—        продаж або застава права оренди земельної ділянки;

—        визначення розміру внеску до статутного фонду спільних під-приємств, акціонерних товариств, об’єднань.

Порівняльний метод використовується за умови розвинутого й активного ринку землі, коли достовірна інформація про продажі зе-мельних ділянок є доступною. Він базується на принципі заміщення: раціональний покупець не сплатить за земельну ділянку більше, ніж йому коштуватиме аналогічна інша ділянка з подібними корисними властивостями.

В основі ринкового підходу лежить метод прямого порівняльного аналізу продаж, що мали місце протягом останніх 3–6 місяців. Для кожної однорідної групи ділянок на підставі ряду фактичних прода-жів визначається середня чи типова вартість одиниці порівняння. Се-реднє значення визначається шляхом розрахунку медіани (середина ранжированого ряду) чи середньої ціни продаж за одиницю порів-няння. Цей спосіб застосовується у випадках, коли ділянки сильно схожі за іншими параметрами.