Warning: session_start() [function.session-start]: Cannot send session cookie - headers already sent by (output started at /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php:6) in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 7

Warning: session_start() [function.session-start]: Cannot send session cache limiter - headers already sent (output started at /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php:6) in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 7
5. Визначення базової вартості міських земель : Оцінка бізнесу та нерухомості : Бібліотека для студентів

5. Визначення базової вартості міських земель


Повернутися на початок книги
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 
30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 
45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 
60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 
75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 

Загрузка...

Для визначення базової вартості існує декілька підходів.

Базова вартість міських земель може бути визначена на підста-ві вартісних показників їх економічної оцінки, які повинні включати витратну та рентну складові.

Витратна складова представлена показниками, що відобража-ють суспільно необхідні витрати (здійснені та передбачені генераль-ним планом розвитку населеного пункту) на соціальну, інженерно-транспортну та природоохоронну інфраструктуру й витрати, пов’я зані зі зміною характеру використання території, що передував будів-ництву.

Сюди входять:

—        балансована вартість об’єктів соціальної інфраструктури за-гальноміського значення; головних споруд і мереж, крім вну-трішньоквартальних та внутрішньоділянкових, усіх видів інженерного облаштування (енергозабезпечення, теплоза-безпечення, водозабезпечення, каналізації, газозабезпечення, зв’язку, санітарного очищення міста); вулично-дорожньої ме-режі та споруд міського пасажирського транспорту; об’єктів природоохоронної інфраструктури з урахуванням їх практич-ної цінності на розрахований період генерального плану роз-витку міста;

—        капітальні вкладення на розширене відтворення перелічених вище об’єктів соціальної, інженерно-транспортної та природо-охоронної інфраструктури, які відповідально з затвердженим генеральним планом повинні забезпечити комплексну забу-дову нових районів та доведення до нормативного рівня обла-штування території вже забудованих районів;

—        витрати на компенсацію збитків при вилученні сільськогос-подарських та лісових угідь; при вибутті незамортизованих виробничих, цивільних та комунальних об’єктів тощо; а також витрати на відтворення історико-архітектурного та природо-ландшафтного середовища.

Наведені показники, віднесені на одиницю території, формують систему вартісних показників першої складової економічної оцінки земель населених пунктів. Ця категорія показників дає уяву про со

Тема 10. Земля як об’єкт економічної оцінки. Методи оцінки землі

бівартість земельних покращень на території міста в цілому і його окремих ділянок як просторового базису соціально-економічного й містобудівельного розвитку.

Рентна складова економічної оцінки міських земель представле-на показниками, що характеризують функціональні зручності терито-рії для проживання населення та розміщення різних видів діяльності; екологічні й природно-кліматичні особливості, у тому числі рекреа-ційна цінність території; привабливість (престижність) району міста.

Під функціональними зручностями розуміється можливість отримання максимального комплексу обслуговування з мінімальни-ми витратами часу, коштів, а також наявність зручних транспортних зв’язків з районами трудового тяжіння, культурними та громадськи-ми центрами в структурі міста. Критеріями оцінки функціональних зручностей у цьому випадку виступає економія часу населення в сферах транспортного й культурно-побутового обслуговування, еко-номія робочої сили (зростання продуктивності праці) при зменшенні транспортної втомленості позиції функціональних зручностей врахо-вується також економічний ефект від різноманіття видів діяльності, що локалізуються на тій чи іншій території.

Цінність території з позиції особливостей екологічних і природно-кліматичних умов визначається сумарним економічним ефектом від оздоровлення та відпочинку населення.

З позиції привабливості оцінюється різноманітність місць при-кладання праці та видів послуг, що надаються в межах району, на-явність унікальних історико-культурних та природно-ландшафтних пам’ятників, архітектурно-художня та естетична цінність території. Застосування спеціальних методик дозволяє одержати вартісний ви-раз даних факторів, що дає змогу оцінити зручність і привабливість окремих районів по відношенню до інших районів населеного пункту.

Вся система показників рентної складової економічної оцінки базу-ється на встановленні вартісного перевищення якості (економії коштів) земель у межах району, що оцінюється, у порівнянні з пересічними чи найгіршими умовами в межах міста. Ця категорія показників визначає споживну вартість різноманітних ділянок земель населеного пункту.

Таким чином, система вартісних показників економічної оцінки відображає дві сторони цінності земель — їх собівартість і спожив-чу вартість.

 

Оцінка бізнесу та нерухомості

Система вартісних показників економічної оцінки детермінована необхідністю компенсувати місту витрати на облаштування терито-рії, доведення її соціальної, інженерно-транспортної та природоохо-ронної інфраструктури до нормативного рівня, який забезпечує умо-ви для максимальної реалізації споживчих якостей кожної земельної ділянки.

Компенсаційна спрямованість оцінки міських земель має місце також і при підході, коли базова вартість встановлюється шляхом ви-значення розмірів коштів, необхідних для забезпечення фінансування основних функцій міського господарства (будівництва, капітального ремонту та утримання житлових будинків, об’єктів комунального та соціально-культурного призначення, технічної інфраструктури) і віднесених до загальної площі забудованих земель.

Отримана таким чином базова вартість для міста в цілому збіль-шується (зменшується) у залежності від індексу споживчих власти-востей міських земель у межах конкретної економіко-планувальної зони.

В останній час при визначенні базової вартості міських земель застосовується капіталізація щорічного рентного доходу, встанов-леного в цілому по місту в розрахунку на один квадратний метр, на підставі грошової оцінки (щорічний прибуток, економія від витрат, пов’язаних з освоєнням та облаштуванням території, з урахуванням місця розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіо-нальній і місцевій системах виробництва та розселення) або на під-ставі розрахунку загальноміської земельної ренти (залишок між балансовим прибутком за всіма видами діяльності, розташованих у містах, та платежів до бюджету й відрахуваннями в резервний фонд).

Визначення базової вартості міських земель у межах економіко-планувальних зон може бути здійснено також на підставі аналізу даних про ціни продажу квартир, ринок який є найбільш поширеним та ви-світленим серед ринків нерухомості в місті. Для цього застосовується метод співвіднесення або оренди того чи іншого об’єкта нерухомості.

Цей метод використовується, коли ринок землі ще не набув роз-винутого стану, але є достатня кількість майнових операцій з іншими типами нерухомості.

Численні дослідження показали, що для кожного типу нерухо-мості існує стійкий зв’язок між вартістю землі та вартістю споруд, що

 

Тема 10. Земля як об’єкт економічної оцінки. Методи оцінки землі

зведені на ній. При чому частка землі в сумарній вартості збільшу-ється відповідно до зростання рентної цінності території. Ця законо-мірність стала підставою для розробки таблиць ситуаційних класів, у яких кожному ступеню цінності відповідає типове відношення вар-тості землі до загальної вартості забудованої ділянки.

Універсальний характер таблиці ситуаційних класів дозволяє роз-рахувати ринкову вартість землі в розрізі економіко-планувальних зон, спираючись на інформацію про ціни продажу квартир.

Для розрахунків необхідно використовувати значні за обсягом масиви даних про ціни пропозицій квартир протягом року залежно від місця розташування та кількості кімнат. Це дає можливість:

—        встановити одиницю порівняння — ціну одного квадратного метра загальної площі двокімнатних квартир як таких, що ха-рактеризується стійким та відносно збалансованим попитом та пропозицією;

—        використовувати пересічні дані за досить тривалий термін (з лютого до серпня), що дозволяє зменшити вплив сезонних ко-ливань у ціні продажу квартир;

—        визначити ціну пропозиції квартир для конкретної економіко-планувальної зони, ситуаційний клас якої може бути встанов-лений на підставі значення індексу споживчих властивостей території, розрахованого під час оцінки відносної цінності зе-мель у межах міста.

«Перенесення» ціни пропозиції одного квадратного метра загаль-ної площі квартири на вартість землі потребує зробити відповідні ви-правлення на розбіжності в споживчій якості (комфортності) та те-риторіаломісткості квартир, що мають місце в різних районах міста, а також на різницю землі в залежності від функції її використання.

Крім того, ціна пропозиції повинна бути доведена до ринкової вартості, так як вона завжди її перевищує на 8–15 % (у залежності від типу квартири) та на 6–7% , які одержує посередник при здійсненні майнових операцій.

Безумовно, визначені вартісні показники масової оцінки дають уявлення про споживчі властивості міських земель у цілому для окре-мих зон і відрізняються від вартості конкретних земельних ділянок, яка може підвищуватися чи знижуватися залежно від особливостей місцеположення в межах економіко-планувальної зони. Для цього

 

Оцінка бізнесу та нерухомості

передбачена система коригуючих коефіцієнтів, що відображають змі-ну прибутковості землі при дії різних рентоутворюючих факторів на локальному рівні.

Результати масової оцінки — економіко-планувальне зонування та базова вартість одного квадратного метра міських земель — дають необхідні й достовірні відомості про неоднорідність підходів до гос-подарювання та проживання на землях з різною цінністю, що можуть бути використані для оподаткування та першочергової приватизації.