Warning: session_start() [function.session-start]: Cannot send session cookie - headers already sent by (output started at /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php:6) in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 7

Warning: session_start() [function.session-start]: Cannot send session cache limiter - headers already sent (output started at /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php:6) in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 7

Warning: file_get_contents(files/survey) [function.file-get-contents]: failed to open stream: No such file or directory in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 82
3. Нормативна ціна й ринкова вартість : Оцінка бізнесу та нерухомості : Бібліотека для студентів

3. Нормативна ціна й ринкова вартість


Повернутися на початок книги
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 
30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 
45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 
60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 
75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 

Загрузка...

Відповідно до правової бази в Україні здійснюється економічна та грошова оцінка землі. При цьому економічна оцінка — «це оцінка землі як природного ресурсу и засобу виробництва в залежності від продук-тивності земель, їх прибутковості». Економічна оцінка визначається в умовних кадастрових гектарах чи в грошових одиницях. Така оцінка є складовою частиною державного земельного кадастру і використову-ється під час проведення грошової оцінки земельних ділянок.

 

Оцінка бізнесу та нерухомості

У залежності від мети та порядку проведення грошова оцінка може бути нормативною чи експертною. Вибір методу оцінки обу-мовлює її спрямованість: чи буде вона зорієнтована на встановлення реальної ціни, чи буде носити нормативний характер. Тому важли-вим є чітке визначення та розмежування таких розумінь, як ринкова вартість та нормативна цінність.

Для існування ринкової вартості необхідною умовою є наявність ринку відповідних типів об’єктів, аналогічних тим, що оцінюються. Відсутність зазначеного фактора вимагає від оцінювача використан-ня бази оцінки, яка відрізняється від ринкової. Заміна бази оцінки на неринкову тягне за собою зміну методу оцінки.

У сучасних умовах, коли ринкові відносини тільки формують-ся, оцінка землі часто носить нормативний характер і здійснюється в рамках розрахункового ціноутворення на підставі уявлень про ха-рактер оптимального використання земель міст. Важлива роль тут належить нормативній ціні, яка відображає якість міських земель за цілою низкою критеріїв: забезпеченістю інженерною, транспортною та соціальною інфраструктурою, екологічними параметрами серед-овища, рівнем історико-культурної цінності, ступенем зв’язаності житла з місцем прикладення праці, відпочинку тощо. Це дає змогу одержувати уяву про можливу рентну цінність земельних ділянок, стає базою для обчислення розмірів диференційних ставок земель-них податків та зборів.

Таким чином, нормативна ціна землі — це показник, що характе-ризує вартість земельної ділянки певної якості та місцеположення, виходячи з потенційного доходу за розрахунковий термін окупності.

У проекті Закону України «Про нормативну ціну землі й плату за землю» у статті 6 нормативна ціна землі визначається як вартість землі в грошовому або натуральному виразі, яка розраховується за величиною еталонної прибутковості землі з одиниці площі й встанов-леного Кабінетом Міністрів України відсотка капіталізації чистого прибутку від використання землі.

За суттю, нормативною ціною є показники грошової оцінки, прийнятої на державному рівні з метою економічного регулювання земельних відносин на сучасному етапі. В основі грошової оцінки лежить капіталізація потенціального рентного доходу, що виникає завдяки облаштуванню міських територій і створенню особливих

 

Тема 10. Земля як об’єкт економічної оцінки. Методи оцінки землі

споживчих властивостей міських земель з урахуванням розташуван-ня земельних ділянок у плані міста та їх функціонального викорис-тання.

Неринкова база оцінки, якою є нормативна ціна, має місце у сві-товій практиці оцінки міських земель. Вона широко використову-валася країнами з розвинутою ринковою економікою під час спаду активності на ринках нерухомості. Її доцільно також застосовувати в тих випадках, коли користування землею в доходних цілях збитково або невизначено.

Ефективність застосування неринкової бази оцінки в значній мірі залежить від повноти врахування рентоутворюючих факторів. До не-ринкової відноситься й масова оцінка, потреба в якій виникає, коли необхідно одночасно оцінити велику кількість земельних ділянок або всю територію міста в цілому. Масова оцінка може бути частковою (коли міські землі оцінюються з точки зору одного, окремого виду їх використання), або загальною (комплексною), коли землі оцінюють-ся з точки зору всіх можливих видів їх використання.

Найчастіше масова оцінка здійснюється за державним замовлен-ням для цілей оподаткування. Використовуючи, у принципі, одну й ту ж оцінку окремих ділянок як базову, масова оцінка не враховує ін-дивідуальних властивостей попиту та пропорції на конкретну ділян-ку, обумовлених ринком. Масова оцінка більш стабільна й базується на узагальнених даних, що відображають потенційну цінність землі.

Масова оцінка може бути здійснена на основі:

1)         бальної оцінки, коли ступінь цінності відображається в балах і шляхом складання яких виводиться інтегральна оцінка, на під-ставі якої й робиться остаточний висновок;

2)         ранжування факторів за їх вагою в загальному комплексі чин-ників, сприятливих для того чи іншого виду діяльності з на-ступною бальною оцінкою окремих факторів;

3)         вартісної оцінки, побудованої на визначенні економічного ефекту за кожним з факторів, що розглядаються, у залежності від функціонального використання міських земель;

4)         змішаної (комбінованої) оцінки, яка враховує як вартісну, так і бальну оцінку окремих факторів.

Процедура масової оцінки включає: — встановлення мети оцінки;

 

Оцінка бізнесу та нерухомості

—        складання кадастрової карти міста;

—        визначення видів використання міських земель;

—        встановлення просторового поширення факторів, що вплива-ють на вартість землі;

—        визначення натуральних показників оцінки;

—        земельнооціночна структуризація території міста;

—        встановлення процедури пофакторної та інтегральної оцінки споживчих властивостей території;

—        складання схеми економіко-планувального зонування;

—        визначення базової вартості міських земель.

Застосування тієї чи іншої оцінки регламентовано чинним за-конодавством. Нормативна оцінка земель здійснюється при переда-чі землі у власність, спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки та права оренди, визначенні ставок земельного податку.

Сфера застосування експертної оцінки значно вужча. Вона вра-ховується при визначенні розміру внеску до статутних фондів спіль-них підприємств, акціонерних товариств, об’єднань, кооперативів, ціни продаж земельних ділянок при їх приватизації і є визначальною при продажу земельних ділянок під об’єктами незавершеного будів-ництва. З проведенням земельних аукціонів експертна оцінка стала використовуватися при встановленні стартових цін.