Warning: session_start() [function.session-start]: Cannot send session cookie - headers already sent by (output started at /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php:6) in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 7

Warning: session_start() [function.session-start]: Cannot send session cache limiter - headers already sent (output started at /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php:6) in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 7
2. Міські землі як товар та об’єкт оцінки : Оцінка бізнесу та нерухомості : Бібліотека для студентів

2. Міські землі як товар та об’єкт оцінки


Повернутися на початок книги
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 
30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 
45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 
60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 
75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 

Загрузка...

Урбаністична концентрація населення та виробництва робить міські землі унікальним ресурсом. Займаючи лише відсотки від за-гальної площі території України, міста концентрують понад дві тре-тини населення, більш 75% основних промислово-виробничих фон-дів, майже 95% фінансово-кредитних і науково-дослідних установ: зосереджують основні соціальні, виробничі, інформаційні та управ-лінські зв’язки.

Це створює для користувачів міських земель виключно сприят-ливі можливості для господарювання та підприємництва. Саме в цьо-му полягає причина великої привабливості міст, насамперед великих, що мають могутній багатофункціональний виробничий, науковий та культурний потенціал.

 

Оцінка бізнесу та нерухомості

Таким чином, цінність міських земель полягає в їх здатності при-носити додатковий прибуток, що виникає в містах, перш за все, завдя-ки зручності місцеположення відносно ринків ресурсів і збуту та інф-раструктурному облаштуванню території. За можливості отримання цього прибутку власно й сплачується плата за міські землі. Вона по-винна відповідати грошовій сумі, яка, якщо її покласти в банк, дасть у вигляді відсотків з внеску прибуток такого ж розміру, що й рентний доход, який щорічно отримується з даної земельної ділянки. Тобто ціна землі — це капіталізована земельна рента.

Рента — це взагалі, той вид народного доходу, що формується з урахуванням яких-небудь особливих переваг або сприятливих умов. Подібними перевагами можуть бути для хлібороба — родючість ґрун-ту або вигідних умов місця розташування, для промисловця — воло-діння секретом виробництва або пільги. Основна заслуга в розвитку теорії земельної ренти відносно несільськогосподарських земель на-лежить Д. Рикардо й И. Г. Тюнену, які докладно вивчили залежність ренти від місця розташування ділянки.

У самих загальних рисах можна стверджувати, що цінність місь-ких земель складається з показників диференціальної, абсолютної та монопольної ренти.

Диференціальна рента відображає конкретну цінність земельної ділянки й поділяється на:

—        ренту за рахунок доступності ділянок, що обумовлена зменшен-ням витрат на ввіз сировини, матеріалів, комплектуючих виробів на вивіз готової продукції, а також зростанням продуктивності праці робітників унаслідок зниження транспортної стомленості;

—        ренту за рахунок освоєнності території, що визначається зни-женням вартості продукції завдяки скороченням витрат на створення інженерно-транспортної інфраструктури (мереж енерго- та водопостачання, каналізації, шляхів автомобільного та залізничного транспорту);

—        ренту за рахунок ефективності додаткових капіталовкладень в облаштування території, яка обумовлена можливостями й вигодами даної ділянки, а також способом її використання, зокрема, поєднання сумісних між собою функцій: пропорція додаткових послуг формує за цих умов підвищений попит й, таким чином, збільшує споживчі властивості ділянки.

 

Тема 10. Земля як об’єкт економічної оцінки. Методи оцінки землі

Абсолютна рента характеризує ефективність цільового викорис-тання земельної ділянки. На відміну від диференціальної ренти вона не залежить від конкретних властивостей ділянки. Її показники від-носяться в цілому до галузі чи виду діяльності, що використовує зем-лю, і визначаються відповідно до притаманної їй органічній будові капіталу. Її можна назвати рентою переваги цілі використання.

Монопольна рента в місті утворюється на всіх ділянках незалеж-но від їх властивостей, так як для розміщення будівництва потрібні ділянки в певних місцях на певних територіях, а пропозиції вільних ділянок унаслідок обмеженості території міста в цілому не відповідає попиту на них. Особливо у районах, що мають ознаки, які практично неможливо відтворити: ядро центру, що історично склався; заповідні території, території з оздоровчими властивостями тощо.

Обмеженість міських земель як ресурсу з певними властивостя-ми на кожному етапі розвитку суспільства в рамках окремих регіонів та населених міст призводить до того, що визначальним у ціноут-воренні на міські землі є попит на розміщення в найсприятливіших умовах. Тобто реальна вартість землі може бути встановлена лише за умови існування ринку землі на підставі кон’юнктури попиту і про-позиції. Інакше кажучи, її формують чотири фундаментальних фак-тори: попит; пропозиція (точніше — їх обмеженість); корисність та відчуженість об’єктів.

На врахування цих факторів зорієнтована переважна більшість існуючих методик оцінки землі, які будуються на визначенні й по-рівнянні ринкової вартості (ціни) земельних ділянок у межах (зонах) міст різної категорії.