Warning: session_start() [function.session-start]: Cannot send session cookie - headers already sent by (output started at /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php:6) in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 7

Warning: session_start() [function.session-start]: Cannot send session cache limiter - headers already sent (output started at /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php:6) in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 7
3. Принципи й методи оцінки ліквідаційної вартості : Оцінка бізнесу та нерухомості : Бібліотека для студентів

3. Принципи й методи оцінки ліквідаційної вартості


Повернутися на початок книги
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 
30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 
45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 
60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 
75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 

Загрузка...

Величезне значення має правильна оцінка ліквідаційної вартості компанії. При цьому вона має ряд особливостей, що обумовлені ха-рактером самої надзвичайної ситуації.

Оцінка ліквідаційної вартості підприємства проводиться в таких випадках, коли:

—        компанія знаходиться в стані банкрутства чи є вагомі сумніви відносно її спроможності залишатися діючим підприємством;

—        вартість підприємства під час ліквідації може бути більшою, ніж при продовженні діяльності.

 

Тема 8. Особливості експертної оцінки під час банкрутства підприємства

Таким чином, менеджер зобов’язаний установити ліквідаційну вартість проти вартості функціонуючого підприємства.

Якщо компанія коштує дорожче, коли функціонує, тоді відповід-дю буде реорганізація компанії, яку повинен проводити менеджер. Щоб визначити вартість реорганізованої компанії, менеджер повинен визначити майбутні доходи (вартість діючого підприємства — поточ-на вартість майбутніх доходів).

Оцінка ліквідаційної вартості відноситься до активних видів оцінки, тому що на основі її результатів приймаються рішення, що істотно впливають на об’єкт, що оцінюється. Разом з тим мають міс-це проблеми її визначення, і навіть різне трактування змісту поняття ліквідаційної вартості стосовно до ситуації банкрутства підприємств.

У міжнародних стандартах оцінки IVSC й TEGoVa ліквідаційна вартість визначена як сума коштів, що може бути отримана від про-дажу власності. Більшість вітчизняних авторів цитують Ш.Пратта, де він конкретизує це визначення, вводячи в нього поняття чистої грошової суми й особу, кому вона призначена — власника підприєм-ства. Отже, ліквідаційна вартість у разі банкрутства підприємства — чиста грошова сума, яку кредитори підприємства можуть одержати при його ліквідації.

Стає зрозумілим, що оцінка ліквідаційної вартості підприємства проводиться в умовах нашої країни в інтересах акціонерів (у випадку банкрутства акціонерних товариств), засновників (у випадку това-риств із обмеженою відповідальністю).

Ліквідаційна вартість може бути трьох видів:

1.         Впорядкована ліквідаційна вартість. Розпродаж активів під-приємства здійснюється протягом розумного періоду часу , з тим щоб можна було отримати високі ціни за активи, що продаються. Для най-менш ліквідної нерухомості підприємства такий період складає при-близно 2 роки.

2.         Примусова ліквідаційна вартість. Активи продаються як най-скоріше, навіть одноразово на одному аукціоні.

3.         Ліквідаційна вартість припинення існування активів підпри-ємства. В цьому випадку активи підприємства не підлягають про-дажу, а списуються та знищуються, а на його місті будується нове підприємство, що дає суттєвий економічний чи соціальний ефект. У цьому випадку вартість підприємства є негативною величиною,

 

Оцінка бізнесу та нерухомості

оскільки потрібні певні витрати на ліквідацію активів підприєм-ства.

Підприємство — це майновий комплекс, що включає окремі під-розділи, об’єднані в деякий технологічний ланцюжок. Одним із за-вдань фінансового менеджменту є оптимізація структури підпри-ємства. Але на більшості українських підприємствах це завдання не виконувалося на належному рівні. У структурі підприємства, звичай-но, є об’єкти нерухомості, які не беруть участі у виробничому про-цесі, а перебувають у стані незавершеного будівництва декілька років або взагалі зруйновані, але в той же час є на балансі. Таке положення ускладнює визначення найбільш доцільного варіанта продажу.

Майновий комплекс підприємства був носієм певного бізнесу. Саме з погляду потреб нового потенційного бізнесу, що може бути організований на основі ліквідованого майнового комплексу, варто визначати склад лотів. При цьому варто керуватися такими принци-пами щодо формування лота:

—        економічною доцільністю;

—        максимальною вартістю;

—        функціональною замкнутістю;

—        юридичною обґрунтованістю;

—        раціональним розміщенням. Розглянемо їх зміст докладніше.

Принцип економічної доцільності вимагає компонування лота з метою досягнення максимальної корисності для потенційного по-купця. Під покупцями маються на увазі інвестори, які добре знайомі з усіма особливостями об’єктів продажу, мають досвід організації й ве-дення підприємницької діяльності й інформовані про платоспромож-ний попит, фінансовий стан й умови відповідного сегмента ринку або території. Іншими словами, ринкова вартість сформованого лота по-винна бути вище суми залишкової вартості активів, що утворюють лот, за балансом.

Принцип максимальної вартості полягає в необхідності такого компонування лота, щоб його вартість була максимальною. Лот по-винен компонуватися виходячи з можливостей щонайкращого вико-ристання майна, що входить до його складу.

Принцип функціональної замкнутості означає об’єднання в лот активів підприємства, що дозволяє їх раціонально спільно викорис

Тема 8. Особливості експертної оцінки під час банкрутства підприємства

товувати в рамках загальної виробничої технології. Найкращим ва-ріантом є повне функціональне забезпечення певної або найбільш розумної технології. Наприклад, цех основного виробництва поєдну-ється з необхідною кількістю складських приміщень, під’їзними до-рогами, системами забезпечення электро- або іншою енергією.

Принцип юридичної обґрунтованості припускає формування лота, реалізація якого не призведе до обмеження прав як покупця, так і продавця.

Перед процесом реалізації майна підприємства (бажано на стадії інвентаризації майна) варто обов’язково проводити правову експер-тизу майнового комплексу.

Окремо необхідно виділити майно, вилучене з обороту — це об’єкти соціальної сфери (дитячі садки, клуби, житлові будинки й т.п.), об’єкти комунальної інфраструктури (трансформаторні під-станції, що харчують об’єкти зовнішнього середовища, теплові й каналізаційні мережі, водозабори й т.п.). Зазначені об’єкти повинні бути передані на баланс відповідної територіальної громади й не по-винні включатися в перелік об’єктів, що підлягають оцінці.

До складу вартості лота повинна включатися земельна ділянка в тому випадку, якщо він приватизований підприємством. Особливе значення в цьому випадку грає визначення границь земельної ділян-ки. Її площа повинна бути достатньою для нормального функціону-вання об’єктів нерухомості, які на ній будуть розташовані. При цьому не повинні порушуватися права потенційних покупців інших суміж-них об’єктів нерухомості щодо розташування комплексів.

Принцип раціонального розміщення вимагає формування лотів, що забезпечують незалежне ефективне функціонування об’єктів, максимізує їхню вартість і розширює спектр альтернативних напрям-ків їхнього потенційного використання. Цей принцип повинен бути врахований після функціонального аналізу складу об’єктів нерухо-мості, їхнього взаємного розташування, мережі інженерних комуні-кацій, особливостей забудови зовнішнього середовища.

До замкнутого функціонального комплексу об’єктів нерухомості повинен бути вільний проїзд, бажано, ділянка для можливої забудови допоміжними спорудами, вільний вихід об’єкта нерухомості на від-повідну вулицю міста.

Послідовність формування лотів може бути такою:

 

Оцінка бізнесу та нерухомості

1.         Розглядається варіант продажу майнового комплексу єдиним

лотом. Це рішення приймається в таких випадках:

—        якщо можливо продовження бізнесу підприємства в поточних економічних умовах, але необтяженого боргами;

—        якщо частка ринку відповідної продукції (послуг) не загубле-на через змушений простій підприємства;

—        якщо технічний стан комплексу активів підприємства дозво-лить забезпечити конкурентоздатність продукції чи послуг, що випускається, протягом розумного за строком періоду ре-структуризації підприємства;

—        якщо структура майнового комплексу не обтяжена об’єктами нерухомості, що не функціонують тривалий час;

—        якщо ліквідоване підприємство є містоутворюючим;

—        якщо конкурсний керуючий припускає наявність потенційних покупців усього майнового комплексу підприємства.

2.         До формування окремих лотів приступають у таких випадках:

—        якщо майновий комплекс включає об’єкти, географічно далеко розташовані один від одного та мало функціонально взаємоза-лежні;

—        якщо об’єкти нерухомості мають значне зношення й інвести-ційна привабливість усього майнового комплексу дуже низька;

—        якщо прогнозується доход від продажу окремих об’єктів біль-ший, ніж від продажу всього майнового комплексу в цілому;

—        якщо на відкритих торгах майновий комплекс як єдиний лот не був проданий за прийнятну ціну (ціна попиту на аукціоні знизилася нижче залишкової вартості комплексу за балансом).

Яким би не було рішення кредиторів із приводу форми продажу майна (єдиним лотом або системою лотів), вона повинна бути про-ведена на відкритих торгах. Завдання оцінювача визначити стартову ціну аукціону.

Розрахунок ціни не опирається на конкретну думку інвестора з урахуванням його бачення варіанта можливого використання об’єкта, отже, розраховується не інвестиційна вартість. Вартість визначається як деяка об’єктивна величина, що спирається на характеристики ста-ну майна й поточні умови відповідного ринку й особливості продажу. Отже, оцінюється ринкова вартість.

Ринкова вартість — це найбільш імовірна ціна, за якою об’єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конку

Тема 8. Особливості експертної оцінки під час банкрутства підприємства

ренції, коли сторони угоди діють розумно, маючи всю необхідну ін-формацію, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь над-звичайні обставини, тобто коли:

—        одна зі сторін угоди не зобов’язана відчужувати об’єкт оцінки, а інша сторона не зобов’язана приймати виконання рішення;

—        сторони угоди добре інформовані про предмет угоди й діють у своїх інтересах;

—        об’єкт оцінки представлений на відкритий ринок у формі пу-блічної оферти;

—        ціна угоди являє собою розумну винагороду за об’єкт оцінки й примушення до здійснення угоди з боку однієї зі сторін не було;

—        платіж за об’єкт оцінки виражений у грошовій формі.

Наведене визначення свідчить про те, що стартова аукціонна ціна

підприємства відповідає стандарту ринкової вартості лише частко-во — з боку типового покупця.

Таким чином, повинен бути введений стандарт ринкової вартості ліквідованого підприємства як вид вартості, відмінний від ринкової. У стандартах оцінки (як вітчизняних, так і міжнародних) уже присут-ні види вартості, відмінні від ринкової, але є багато загального з нею.

Для оцінки підприємства як товару в закордонній практиці од-ночасно використовують три основних методи: відтворювальний або метод нагромадження активів; метод порівняльного оцінювання ана-логічних підприємств і метод дисконтування грошових надходжень.

Перший метод заснований на визначенні вартості всіх активів під-приємства (матеріальних і нематеріальних) за мінусом зобов’язань, тобто в цьому випадку ринкову ціну підприємства буде визначати ринкова вартість його власного капіталу.

Другий — заснований на порівнянні вартості вже проданих оціне-них раніше підприємств даної галузі з аналогічним ступенем фінан-сової стабільності.

Третій метод припускає встановлення прогнозного рівня при-бутковості майна й ставки дисконту.

У результаті комплексного використання цих трьох методів ви-значається середньозважена вартість оцінюваного підприємства, що і буде дорівнювати його ринковій ціні. На думку В. Родионової і М. Фе-дотової, саме ця модель може бути використана на пострадянському

 

Оцінка бізнесу та нерухомості

просторі, причому третьому методу надається вага (частота) у розмірі 50%, іншим — по 25% .

На думку професора A. В. Чуписа, визначаючи вартість конкрет-ного підприємства, необхідно пройти чотири етапи:

1.         Грошова оцінка ресурсного потенціалу.

2.         Визначення ринкової вартості цього потенціалу на основі спо-живчої привабливості, шляхом порівняння відносних показників оцінюваного підприємства й середніх по області, району або по групі однорідних підприємств, відібраних за якою-небудь іншою ознакою.

3.         Коректування передбачуваного балансового прибутку підпри-ємства за рівнем фінансової стабільності оцінюваного об’єкта.

4.         Визначення ринкової ціни підприємства.

3 урахуванням вищенаведеного формула розрахунку вартості підприємства буде мати такий вигляд:

ЦП = РПхК+Пх (100 - У )/100х \1 + (1 - ІК + Зс }/С)],

де ЦП — ціна підприємства;

РП — його ресурсний потенціал;

Кс — коефіцієнт порівняння, обумовлений відношенням віднос-них показників по оцінюваному підприємству до середніх обласних даних;

П — передбачуваний балансовий прибуток;

У - питома вага частини чистого прибутку, що направляється у фонд споживання, у її загальній масі за даними за попередній період;

К — кредиторська заборгованість;

Зс — позикові кошти;

С — власні кошти.

с

Як було наведено вище, ліквідаційна вартість підприємства має три різновиди, серед яких: впорядкована (продаж активів протягом деякого розумного періоду) і примусова (продаж активів на одно-му аукціоні). Вважається, що величина вартості в першому випадку вища.

Спроба розрахунку впорядкованої й примусової ліквідаційної вартості для того самого активу (майнового комплексу) навіть при однаковому обсязі витрат на ліквідацію призводить до парадоксаль-ного результату: величина примусової ліквідаційної вартості виявля-ється більшою відповідної величини її впорядкованої вартості. Таким

 

Тема 8. Особливості експертної оцінки під час банкрутства підприємства

чином, всупереч теорії, впорядкована ліквідаційна вартість завжди менше примусової (хоча реальні ціни продажу активів при різних формах реалізації можуть сполучатися в самих різних пропорціях). Із цього треба зробити висновок, що оцінювач у своїх розрахунках не в змозі врахувати різницю у видах ліквідаційної вартості. Технологія оцінки майна підприємства відповідає більшою мірою впорядкованій ліквідаційній вартості.

У визначенні ліквідаційної вартості кошти, отримані від продажу майнового комплексу підприємства, трактуються як чиста грошова сума. Термін «чиста грошова сума» означає, що з вирученої від про-дажу майна підприємства грошової суми віднімаються всі витрати, пов’язані з ліквідацією підприємства. Таке трактування справедливе, але склад витрат різними авторами визначається по-різному.

Тим часом оцінювач повинен керуватися тільки кошторисом ви-трат ліквідаційної комісії. Причому зазначені в кошторисі суми ко-штів беруться за номінальною вартістю й не підлягають коректуван-ню у зв’язку із прогнозованим ростом загального рівня цін.