Warning: session_start() [function.session-start]: Cannot send session cookie - headers already sent by (output started at /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php:6) in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 7

Warning: session_start() [function.session-start]: Cannot send session cache limiter - headers already sent (output started at /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php:6) in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 7
3. Переваги та недоліки підходу : Оцінка бізнесу та нерухомості : Бібліотека для студентів

3. Переваги та недоліки підходу


Повернутися на початок книги
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 
30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 
45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 
60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 
75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 

Загрузка...

Порівняльний підхід, в основному, використовується там, де є до-статня база даних про угоди купівлі-продажу або оренди об’єктів на ринку нерухомості. Чим більше схожі об’єкти порівняння і чим біль-ше їх використовується для аналізу, тим більше точним буде отри-маний результат. Відповідно, підхід надійний при оцінюванні житла, оскільки ринок житла — найбільш розвинутий сегмент ринку неру-хомості та має достатню кількість продаж аналогів для порівняння. До того ж, цей ринок насичений інформацією: періодичні видання, телевізійна інформація, власні бази даних рієлторських фірм.

Основною перевагою порівняльного підходу є те, що оцінювач орієнтується на фактичні ціни купівлі-продажу об’єктів-аналогів. Найбільш вірогідна ціна визначається ринком, а дії оцінювача об-межуються внесенням коригувань. Таким чином при реалізації цього підходу спостерігається менше суб’єктивізму, аніж при використан-ні інших підходів, особливо доходного, коли вартість об’єкта визна-чається як результат певних розрахунків, зроблених оцінювачем на основі його суб’єктивних висновків. Істотною перевагою підходу є також і те, що у вартості об’єкта враховується співвідношення по-питу та пропозиції на об’єкт інвестування, оскільки ціна фактично укладеної угоди дозволяє врахувати ситуацію на ринку. За наявності достатньої кількості даних для аналізу він досить простий у застосу-ванні та дає надійні результати.

Але поряд із перевагами, порівняльний підхід має ряд істотних недоліків, що обмежує можливість його використання:

1.         Можливість застосування порівняльного підходу залежить від наявності активно функціонуючого ринку об’єктів-аналогів. Підхід базується на аналізі ринкових даних про фактично укладені угоди, тому точність результату залежить від активності та насиченості рин-ку даними про угоди з об’єктами-аналогами. Крім того, ринок пови-нен бути прозорим, відкритим, забезпечувати як надійність джерел отримання повної та достовірної інформації, так і доступність цієї інформації для оцінювача.

2.         Залежність від стабільності ринку. Якщо ринок піддається зна-чним змінам, то отримати точний результат оцінки складніше (за час із моменту укладення навіть недавньої угоди до дати оцінки ринкові умови можуть суттєво змінитися).

 

Тема 7. Оцінка об’єктів нерухомості методом порівняльного аналізу продаж

3.         Проблема отримання інформації про фактичні ціни продажу та

специфічні умови угоди. Сьогодні у нашій країні фактичні ціни продажу часто приховуються з метою ухилення від сплати податків, перевірка вірогідності інформації значно ускладнена.

4.         Відмінність продаж. Підхід базується на аналізі об’єктіваналогів, а абсолютно однакових об’єктів не буває, співпадає лише

ряд параметрів. Чим більше відмінностей між об’єктами порівняння,

тим більша вірогідність отримання недостатньо точного результату.