Warning: session_start() [function.session-start]: Cannot send session cookie - headers already sent by (output started at /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php:6) in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 7

Warning: session_start() [function.session-start]: Cannot send session cache limiter - headers already sent (output started at /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php:6) in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 7
2. Коригування даних про об’єкти-аналоги : Оцінка бізнесу та нерухомості : Бібліотека для студентів

2. Коригування даних про об’єкти-аналоги


Повернутися на початок книги
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 
30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 
45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 
60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 
75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 

магниевый скраб beletage

Усі об’єкти нерухомості унікальні, однак не всі індивідуальні ха-рактеристики суттєво впливають на вартість. Аналізуючи аналоги об’єкта оцінки, перш за все, необхідно врахувати такі відмінності:

•          Місце розташування. Розташування об’єкта нерухомості опису-ється цілим рядом характеристик. Для сільськогосподарських угідь — родючість, наявність меліоративних систем тощо; для об’єктів неру-хомості, що розташовані у містах, селищах, — доступність транспорту, стан оточуючого середовища, розвиненість соціально-побутової інф-раструктури, престижність проживання у тому чи іншому районі і т.п.

•          Умови фінансових розрахунків під час придбання нерухомості. Ко-ригування за цим елементом порівняння не потрібні, якщо розрахунок покупця з продавцем здійснювався за власні кошти покупця. Якщо для придбання об’єкта нерухомості покупцем був отриманий кредит у банку або у фінансовій компанії, то необхідно внести коригування ціни продажу об’єкта на розмір плати за кредит. І, якщо покупець отримав від продавця пільговий кредит, то необхідно продисконтувати грошові потоки іпотечного кредиту за ринковою нормою відсотка.

•          Умови угоди. Необхідно внести відповідні коригування, якщо

мали місце тиск на продавця, сімейний чи діловий зв’язок між

 

Оцінка бізнесу та нерухомості

продавцем та покупцем, відсутність широкої гласності та доступності для всіх потенційних покупців.

•          Дата продажу. Цей елемент порівняння дозволяє врахувати вплив фактора часу на динаміку угод на ринку нерухомості та від-повідно на рівень цін продажу. Складовими фактора часу є інфля-ція та дефляція, зміни у законодавстві, зміна попиту та пропозиції на об’єкти і т.п.

•          Фізичні характеристики, які визначають корисність (а відпо-відно, і вартість) самого об’єкта оцінки. Перелік цих характеристик досить різноманітний. Найбільш суттєвими є: вік та стан будівлі, вид використаних будівельних матеріалів, розмір та форма земельної ді-лянки, архітектура та дизайнерське оформлення будинку та інші.

•          Економічні характеристики. До них відносять ті характеристи-ки, які впливають на основні результати використання доходної не-рухомості: умови та термін оренди, поточні витрати на підтримання об’єкта у функціонально придатному стані, якість управління.

•          Спосіб використання. Необхідно провести коригування вартос-ті тих об’єктів нерухомості, в яких спостерігається певне відхилення від цільового використання. Так, наприклад, квартира, що купувала-ся під магазин, могла бути куплена значно дорожче, ніж аналогічна квартира, що використовується для проживання.

•          Наявність компонентів вартості, не пов’язаних із нерухоміс-тю. Згідно з визначенням категорії «нерухомість» необхідно про-аналізувати угоди купівлі-продажу об’єктів порівняння на предмет вилучення з ціни продажу об’єкта-аналога вартості рухомого майна. Наприклад, якщо при продажі торгівельного павільйону, угода була оформлена на все майно, включаючи і рухоме (касові апарати, різ-ні меблі, обладнання тощо), необхідно виключити з ціни продажу об’єкта ринкову вартість рухомого майна.

Існують різні способи розрахунку коригувань:

—        аналіз парного набору даних — розрахунок коригувань шляхом підбору парних продажів, що мають лише одну відмінність. Цей метод будується на припущенні, що різниця у вартості об’єктів, які мають одну відмінність, і є розміром коригування;

—        статичний аналіз — застосування математичних методів та ре-гресійного аналізу для обробки масиву даних;

—        аналіз витрат — врахування витрат на створення елемента об’єкта (застосовується, наприклад, при розрахунку коригу

Тема 7. Оцінка об’єктів нерухомості методом порівняльного аналізу продаж

вань на наявність водопроводу чи забору на присадибній ді-лянці);

—        індивідуальні опитування — опитування професіоналів (експертів) для використання результатів опитування як вторинної інформації (за причиною її суб’єктивізму) при внесенні

коригувань.

Крім вищезазначених методів розрахунку коригувань можуть ви-користовуватися й інші, а також їх різні комбінації.

Коригування проводиться за обраними одиницями порівняння. У практиці оціночної діяльності розглядають об’єкти нерухомості за двома групами: неосвоєні та освоєні земельні ділянки.

Для першої групи виділяють дві основні одиниці порівняння:

—        ціна за одиницю площі (за 1 га — для сільськогосподарських, лісних угідь, території промислової зони; за 1 сотку — під бу-дівництво власного будинку; за 1 м2 — під будівництво гаражів, торгових кіосків, павільйонів на території міста та ін.);

—        ціна за всю ділянку.

Для другої групи об’єктів нерухомості — забудованих земельних ділянок — за одиницю порівняння приймають:

—        ціни за 1 м2 загальної чи корисної площі житлового, офісного, будинку, готелю, дачі, квартири тощо. Наприклад, якщо роз-глядається доходна нерухомість (офісне, торговельне примі-щення), то корисною вважається площа, що здається в оренду (не враховується площа коридорів, ліфтів тощо);

—        ціни за кімнату, квартиру чи об’єкт нерухомості. Це можливо лише при стандартних розмірах об’єктів порівняння.

Для внесення коригувань використовують такі методи:

•          Метод загальної суми — всі коригування вносяться у вигляді грошових сум.

•          Метод мультиплікативних відсоткових відхилень виражені у відсотках коригування враховують взаємозв’язок факторів між собою (відмінні поправки менше 100%, позитивні — біль-ше). Наприклад, якщо район розташування об’єкта оцінки кра-ще, ніж в аналога на 15%, а під’їзні шляхи — гірші на 10%, то коригування складе відповідно 1,15 та 0,90.

•          Комбінований метод — використовуються коригування у ви-гляді грошових сум та відсотків.

 

Оцінка бізнесу та нерухомості