Warning: session_start() [function.session-start]: Cannot send session cookie - headers already sent by (output started at /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php:6) in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 7

Warning: session_start() [function.session-start]: Cannot send session cache limiter - headers already sent (output started at /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php:6) in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 7

Warning: file_get_contents(files/survey) [function.file-get-contents]: failed to open stream: No such file or directory in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 82
1. Характеристика порівняльного підходу : Оцінка бізнесу та нерухомості : Бібліотека для студентів

1. Характеристика порівняльного підходу


Повернутися на початок книги
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 
30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 
45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 
60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 
75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 

Загрузка...

Порівняльний підхід серед усіх підходів оцінювання власності найбільш широко застосовується у країнах із розвиненою та віднос-но збалансованою економікою. У різних джерелах можна зустріти різні його назви: метод порівняння продаж, ринковий метод, метод аналогів та ін. Але, незважаючи на різні назви, сутність підходу за-лишається однією і тією ж — вартість власності визначається шляхом співставлення цін нещодавніх продаж аналогів.

В основу методу покладена теза: «жоден покупець (інвестор) не купить об’єкт нерухомості, якщо його вартість перевищує витрати на придбання на ринку подібного об’єкта з тією ж корисністю».

Процес використання цього методу досить простий: підбира-ється об’єкт нерухомості, який є аналогом об’єкта оцінювання, та

 

Оцінка бізнесу та нерухомості

який уже має відому ринкову ціну. Потім після порівняння техніко-економічних параметрів об’єктів фіксуються відмінності та вносять-ся відповідні коригування у вартісному вигляді та визначається базо-ва вартість. Наприклад, у нещодавно проданій дачі є водопровід, а у тієї, що оцінюється він відсутній. У цьому випадку коригування ціни продажу дачі повинно бути проведено шляхом віднімання відповід-ної грошової суми з ціни продажу аналога.

У загальному вигляді модель розрахунку ринкової вартості об’єкта оцінки за порівняльним підходом (В ) має такий вигляд:

Вп = Ці + Кі,  (7.1)

де Ці — ціна продажу і-го об’єкта-аналога

К — розмір коригування ціни продажу і-го об’єкта оцінки.

Основні правила внесення коригувань до ціни продажу аналогів такі:

Правило 1. Внесення коригувань здійснюється від об’єкта порівняння до об’єкта оцінки. Правило 2. Якщо об’єкт порівняння гірше за об’єкт оцінки, то ко-ригування будуть позитивні, якщо краще — негативні.

Реалізація підходу передбачає таку послідовність етапів:

1.         Збір даних про продаж або пропозицію подібного майна на ринку нерухомості; відбір об’єктів порівняння.

2.         Перевірка достовірності отриманої інформації.

3.         Зіставлення об’єкта оцінки з об’єктами порівняння з наступ-ним визначенням розміру коригування ціни продажу або ціни пропозиції останніх.

4.         Визначення вартості об’єкта оцінки шляхом урахування роз-міру коригувань у вартості об’єктів-аналогів.

На початковому етапі оцінювач вивчає ринок з метою виявлення на відповідному ринку і його сегментах нещодавно проданих або запропо-нованих до продажу об’єктів-аналогів. Унаслідок приховування інфор-мації про умови продажу та реальну продажну ціну об’єкта (що нерідко зустрічається на українському ринку нерухомості) аналіз може базува-тися тільки на ціні пропозиції об’єктів-аналогів. Основними джерела-ми інформації є: дані реєстраційних, інформаційних служб, страхових компаній, брокерів на ринку нерухомості; інформація, яка надається учасниками угоди; архіви оцінювача; періодичні видання з нерухомості.

 

Тема 7. Оцінка об’єктів нерухомості методом порівняльного аналізу продаж

Основні вимоги до об’єкта-аналога такі:

—        аналог є схожим з об’єктом оцінки за основними економічни-ми, матеріальними, технічними та іншими характеристиками;

—        ціна аналога відома з угоди, що відбулася при подібних обста-винах.

Збираючи інформацію, оцінювач повинен бути впевнений у її по-вноті та об’єктивності. Адже точність оцінки залежить від кількос-ті та якості використаної для аналізу інформації. Саме тому, велику увагу слід приділити перевірці даних про відібрані об’єкти-аналоги. Абсолютно однакових продаж не існує, співпадає лише ряд характе-ристик. У цій ситуації оцінювач повинен підходити до проблеми з на-ступної точки зору: будь-яка інформація краще ніж її відсутність. Але чим більш схожі відібрані об’єкти з оцінюваним, тим більш точний розмір вартості можна отримати у результаті застосування підходу.