1. Характеристика порівняльного підходу
Порівняльний підхід серед усіх підходів оцінювання власності найбільш широко застосовується у країнах із розвиненою та віднос-но збалансованою економікою. У різних джерелах можна зустріти різні його назви: метод порівняння продаж, ринковий метод, метод аналогів та ін. Але, незважаючи на різні назви, сутність підходу за-лишається однією і тією ж — вартість власності визначається шляхом співставлення цін нещодавніх продаж аналогів.
В основу методу покладена теза: «жоден покупець (інвестор) не купить об’єкт нерухомості, якщо його вартість перевищує витрати на придбання на ринку подібного об’єкта з тією ж корисністю».
Процес використання цього методу досить простий: підбира-ється об’єкт нерухомості, який є аналогом об’єкта оцінювання, та
Оцінка бізнесу та нерухомості
який уже має відому ринкову ціну. Потім після порівняння техніко-економічних параметрів об’єктів фіксуються відмінності та вносять-ся відповідні коригування у вартісному вигляді та визначається базо-ва вартість. Наприклад, у нещодавно проданій дачі є водопровід, а у тієї, що оцінюється він відсутній. У цьому випадку коригування ціни продажу дачі повинно бути проведено шляхом віднімання відповід-ної грошової суми з ціни продажу аналога.
У загальному вигляді модель розрахунку ринкової вартості об’єкта оцінки за порівняльним підходом (В ) має такий вигляд:
Вп = Ці + Кі, (7.1)
де Ці — ціна продажу і-го об’єкта-аналога
К — розмір коригування ціни продажу і-го об’єкта оцінки.
Основні правила внесення коригувань до ціни продажу аналогів такі:
Правило 1. Внесення коригувань здійснюється від об’єкта порівняння до об’єкта оцінки. Правило 2. Якщо об’єкт порівняння гірше за об’єкт оцінки, то ко-ригування будуть позитивні, якщо краще — негативні.
Реалізація підходу передбачає таку послідовність етапів:
1. Збір даних про продаж або пропозицію подібного майна на ринку нерухомості; відбір об’єктів порівняння.
2. Перевірка достовірності отриманої інформації.
3. Зіставлення об’єкта оцінки з об’єктами порівняння з наступ-ним визначенням розміру коригування ціни продажу або ціни пропозиції останніх.
4. Визначення вартості об’єкта оцінки шляхом урахування роз-міру коригувань у вартості об’єктів-аналогів.
На початковому етапі оцінювач вивчає ринок з метою виявлення на відповідному ринку і його сегментах нещодавно проданих або запропо-нованих до продажу об’єктів-аналогів. Унаслідок приховування інфор-мації про умови продажу та реальну продажну ціну об’єкта (що нерідко зустрічається на українському ринку нерухомості) аналіз може базува-тися тільки на ціні пропозиції об’єктів-аналогів. Основними джерела-ми інформації є: дані реєстраційних, інформаційних служб, страхових компаній, брокерів на ринку нерухомості; інформація, яка надається учасниками угоди; архіви оцінювача; періодичні видання з нерухомості.
Тема 7. Оцінка об’єктів нерухомості методом порівняльного аналізу продаж
Основні вимоги до об’єкта-аналога такі:
— аналог є схожим з об’єктом оцінки за основними економічни-ми, матеріальними, технічними та іншими характеристиками;
— ціна аналога відома з угоди, що відбулася при подібних обста-винах.
Збираючи інформацію, оцінювач повинен бути впевнений у її по-вноті та об’єктивності. Адже точність оцінки залежить від кількос-ті та якості використаної для аналізу інформації. Саме тому, велику увагу слід приділити перевірці даних про відібрані об’єкти-аналоги. Абсолютно однакових продаж не існує, співпадає лише ряд характе-ристик. У цій ситуації оцінювач повинен підходити до проблеми з на-ступної точки зору: будь-яка інформація краще ніж її відсутність. Але чим більш схожі відібрані об’єкти з оцінюваним, тим більш точний розмір вартості можна отримати у результаті застосування підходу.