Warning: session_start() [function.session-start]: Cannot send session cookie - headers already sent by (output started at /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php:6) in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 7

Warning: session_start() [function.session-start]: Cannot send session cache limiter - headers already sent (output started at /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php:6) in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 7

Warning: file_get_contents(files/survey) [function.file-get-contents]: failed to open stream: No such file or directory in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 82
Питання для самоперевірки : Оцінка бізнесу та нерухомості : Бібліотека для студентів

Питання для самоперевірки


Повернутися на початок книги
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 
30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 
45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 
60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 
75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 

Загрузка...

1.         У чому полягає сутність доходного підходу до оцінки нерухо-мості?

2.         Які принципи оцінки покладено в основу підходу.

3.         Проаналізуйте сферу застосування доходного підходу.

4.         У чому полягають особливості застосування методу прямої ка-піталізації доходу?

5.         Охарактеризуйте методи визначення ставки капіталізації.

6.         У чому полягають особливості застосування методу дисконту-вання грошових потоків?

Тестові завдання

1. Провідні принципи дохідного підходу:

а)         очікування, заміщення, найбільш ефективного використання;

б)         заміщення, корисності;

в)         очікування, заміщення, корисності.

 

Тема 6. Оцінка за доходним підходом

2*. Дохідний підхід необхідно використовувати:

а)         при техніко-економному обґрунтуванні нового будівництва;

б)         для аналізу доцільності інвестування;

в)         при обґрунтуванні рішення про інвестування в об’єкт оцінки.

3.         Якщо бізнес приносить потік доходів, що нестабільно змінюється, який метод доцільно використовувати для його оцінки?

а)         метод надмірних доходів;

б)         метод капіталізації доходу;

в)         метод чистих активів;

г)         метод дисконтування грошових потоків.

4.         Коли використовується метод дисконтування грошових

потоків?

а)         якщо прогнозуються постійні прибутки;

б)         коли прогнозується отримання нерівних грошових потоків.

5.         За методом прямої капіталізації вартість об’єкта визначається таким чином:

а)         чистий операційний дохід/ставка капіталізації:

б)         прибуток/собівартість;

в)         валовий прибуток/дисконт.

6.         Ставка капіталізації розраховується як відношення:

а)         потенційного валового доходу до ціни об’єкта нерухомості;

б)         чистого операційного доходу за період до вартості об’єкта

нерухомості;

в)         валових прибутків до операційних витрат;

б) від об’єкта оцінювання до об’єкта-аналога.

Розрахункові завдання

№ 1. Постановка завдання: Визначити ставку дисконтування.

Характеристика господарської ситуації: Заміський котедж оці-нений у 100 000 дол. Відомо, що на момент оцінки ставка Ощадбан-ку по валютних внесках становить 10% річних. На думку оцінювача,

 

Оцінка бізнесу та нерухомості

типовий інвестор зажадає як мінімум 7% річних у валюті за ризик ка-піталовкладень у нерухомість. Експертний аналіз свідчить про те, що типові ставки за компенсацію інвестиційного менеджменту й низьку ліквідність становлять по 1,5%. Інвестор бажає повернути вкладений капітал протягом 20 років, отже, щорічне повернення по прямоліній-ному методу складе 5%.

№ 2. Постановка завдання: Визначити чистий дохід (збитки) до оподаткування.

Характеристика господарської ситуації:

—        місячна рента звичайно становить $300 за м2;

—        поточні ставки при недовантаженні наближаються до 16%;

—        площа кожної секції 500 м2;

—        будинок складається із трьох секцій;

—        плата управляючому становить 4% від дійсного валового до-ходу;

—        управляючий одержує додаткову винагороду в $1000;

—        на ремонт будинку щорічно витрачається 3% від дійсного валового доходу;

—        юристові й бухгалтерові власник змушений оплачувати $5000;

—        інші видатки становлять 10% від дійсного валового доходу;

—        щорічно на податки й обслуговування боргу витрачається $90 000.

№ 3. Постановка завдання: Знайдіть чистий операційний дохід управляючого житловим фондом.

Характеристика господарської ситуації: У житловому комплексі налічується 50 квартир. Місячна ставка орендної плати по кожній із квартир становить $500. Усі орендні договори укладаються на 1 рік. Середньорічна оборотність квартир становить 40%. Період часу, необ-хідний у середньому для того, щоб новий орендар зайняв квартиру, що пустує, становить 2 місяці. Крім того, безнадійні борги оцінюються в половину від кожного відсотка заборгованості по орендній платі. Вина-города управляючого $3000 за рік, для проживання в даному комплек-сі йому надається квартира. Постійні видатки з комплексу становлять $40 000, змінні — $300 на кожну зайняту квартиру в розрахунку на рік. У резерв на заміщення відраховується 3% дійсного валового доходу.

 

Тема 6. Оцінка за доходним підходом

№ 4. Постановка завдання: Визначити ціну складу відповідно до його юрисдикції.

Характеристика господарської ситуації: Оцінюване складське приміщення має юрисдикцію — повне право власності (щодо спору-ди та земельної ділянки). Склад, недавно проданий за 1 000 000 тис. грн, має площу 4000 м2 і повністю зданий у довгострокову оренду на 5 років (до продажу). Розташоване складське приміщення на орен-дованій у муніципалітету земельній ділянці. Аналіз даного сегмента ринку нерухомості дозволив визначити ринкову орендну плату — 125 тис. руб. за 1 м2 за рік та ставку дисконтування — 25%.

№ 5. Постановка завдання: Визначити найбільш вигідні умови оренди для орендаря та орендодавця.

Вихідні дані: Строк оренди — 3 роки, 12% річних. Варіант 1 — пе-редплата 25 000. Варіант 2 — оплата в кінці терміну оренди у сумі 33 000. Варіант 3 — сплата щороку на початку року по 12 000. Варіант 4 — оплата на початку кожного року у розмірі 8500.

№ 6. Постановка завдання:

а)         скласти баланс;

б)         скласти звіт про рух грошових коштів;

в)         знайти:

—        потенційний валовий дохід;

—        дійсний валовий дохід;

—        чистий операційний дохід;

—        кошти до оподатковування;

—        іпотечну складову;

—        суму іпотечного кредиту;

—        вартість власного капіталу;

—        вартість поліпшень;

—        загальну вартість нерухомості;

—        загальну вартість поліпшень;

—        коефіцієнт недовикористання;

—        коефіцієнт завантаження;

—        коефіцієнт самооплатності (точка банкрутства);

—        коефіцієнт операційних видатків;

—        коефіцієнт покриття боргу;

 

 

Оцінка бізнесу та нерухомості

—        мультиплікатор валових рентних платежів;

—        загальний коефіцієнт рентабельності;

—        ставку дивідендів на власний капітал. Вихідні дані:

 

—        загальна площа будинку 1000 м2;

—        вільна площа 40 кв. м;

—        ставка оренди для орендованих площ $120 /м2;

—        операційні видатки $54 000. Видано іпотечний кредит на таких умовах:

 

—        строк — 20 років;

—        річна процентна ставка 9%;

—        платежі щомісячні;

—        платежі по обслуговуванню боргу $43 200;

—        коефіцієнт іпотечної заборгованості 80%;

—        вартість земельної ділянки $75 000.