Warning: session_start() [function.session-start]: Cannot send session cookie - headers already sent by (output started at /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php:6) in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 7

Warning: session_start() [function.session-start]: Cannot send session cache limiter - headers already sent (output started at /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php:6) in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 7
3. Метод дисконтування грошових потоків : Оцінка бізнесу та нерухомості : Бібліотека для студентів

3. Метод дисконтування грошових потоків


Повернутися на початок книги
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 
30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 
45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 
60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 
75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 

магниевый скраб beletage

Метод непрямої капіталізації доходу (або метод дисконтування грошових потоків) використовується у тих випадках, коли прогно-зовані грошові потоки від використання об’єкта нерухомості є нео-днаковими за розміром або непостійними протягом періоду прогно-зування.

Головною особливістю цього методу та його головною перевагою є те, що він дозволяє врахувати несистематичні зміни прибутку, для яких у сучасній економіці нашої країни є всі передумови: зміна цін на сировину, матеріали, енергоресурси, зміни в законодавстві, а та-кож те, що за допомогою даного методу можна оцінити об’єкт, який не лише приносить нерівномірні надходження прибутку, але й навіть збитковий.

Ринкова вартість об’єкта нерухомості за методом дисконтування грошових потоків визначається як сума поточних вартостей доходів за кожен період прогнозування та вартості реверсії, розрахованої за відповідною ставкою.

Отже, перша складова вартості — це поточна вартість річних до-ходів упродовж терміну володіння нерухомим майном. Потік чистого операційного доходу за майбутні періоди приводиться до його поточ-ної вартості за формулою дисконтування за відповідною ставкою. Всі поточні вартості додаються:

■А ЧОДРV = >          —^,     (6.7)

1~1(1 + «)

де ЧОД- — доход у г'-тому році;

п — останній рік прогнозного періоду (періоду володіння); d — норма віддачі на капітал (ставка дисконтування).

 

Тема 6. Оцінка за доходним підходом

Друга складова — вартість реверсії — доход у кінці періоду во-лодіння майном; ніщо інше, як поточна вартість доходу, яку можна отримати від власності протягом залишку строку його економічного існування (або у процесі перепродажу). Доход приводиться до поточ-ної вартості через ставку дисконтування:

лг. v^ ЧОД

ВК= у ^т,       (6.8)

i~^1 (1 + а)1

де k — термін економічного існування нерухомого майна.

Метод дисконтування грошового потоку передбачає таку послі-довність оціночних процедур:

1.         Обґрунтування періоду прогнозування.

У світовій практиці стандартним терміном прогнозування вважа-ється термін — 10-15 років. Однак в умовах нестабільної економіки, економіки перехідного періоду, якою є економіка України, період прогнозування може бути звужено до 2-3 років. Звісно, що вартість об’єкта, розрахована у другому випадку, буде значно менша, ніж вар-тість, отримана з використанням більш тривалого періоду прогнозу-вання прибутків, крім того, такий стан не відображає «дійсного» ста-ну об’єкта, а є наслідком труднощів у складанні прогнозу.

2.         Прогнозування розмірів грошових потоків:

—        будуються тренди грошових потоків доходів та витрат;

—        оцінюється періодичність отримання доходу.

3.         Обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки дисконтування та її розрахунок.

Ставка дисконтування означає складний відсоток, який викорис-товується при розрахунку поточної вартості майбутніх платежів. Іс-нують різні методи визначення ставки дисконтування:

—        метод побудови;

—        метод порівняння альтернативних інвестицій;

—        метод виділення.

Метод побудови базується на тому, що ставка дисконтування є функ-цією ризику і може бути визначена як добуток усіх ризиків, пов’язаних з придбанням та експлуатацією об’єкта нерухомості або іншими опера-ціями відносно об’єкта оцінки (враховуються, наприклад, ризик ринку нерухомості, ринку капіталів, низької ліквідності, інфляції, управління нерухомістю, а також фінансовий, екологічний, законодавчий ризики).

 

Оцінка бізнесу та нерухомості

В основі методу порівняння альтернативних інвестицій містить-ся положення про те, що аналогічні за ризиком проекти повинні мати аналогічні ставки дисконтування.

Метод виділення передбачає, що ставка дисконтування розрахо-вується на підставі даних про укладені угоди.

Визначення поточної вартості грошового потоку (формула 6.7);

Прогнозування вартості реверсії (за формулою 6.8);

Визначення вартості об’єкта оцінки за формулою:

ft1(1+rf)' ,s:1 (1+rf)'

Метод дисконтування грошових потоків використовується (та дає добрі результати) відносно більшості комерційних об’єктів. З те-оретичної точки зору цей метод є найкращим, але він досить трудо-місткий. Проте є випадки оцінки, які неможливо виконати, не вико-риставши метод дисконтування, — це, наприклад, розробка та оцінка інвестиційних проектів.