Warning: session_start() [function.session-start]: Cannot send session cookie - headers already sent by (output started at /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php:6) in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 7

Warning: session_start() [function.session-start]: Cannot send session cache limiter - headers already sent (output started at /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php:6) in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 7

Warning: file_get_contents(files/survey) [function.file-get-contents]: failed to open stream: No such file or directory in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 82
2. Метод прямої капіталізації доходу : Оцінка бізнесу та нерухомості : Бібліотека для студентів

2. Метод прямої капіталізації доходу


Повернутися на початок книги
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 
30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 
45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 
60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 
75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 

Загрузка...

Метод прямої капіталізації використовується у випадках, коли прогнозований річний доход постійний, і не має чітко вираженої тен-денції до зміни, період його отримання не обмежений часом.

За методом прямої капіталізації вартість нерухомості визначаєть-ся за допомогою використання лише двох змінних: очікуваного до-ходу від оцінюваного об’єкта та норми доходу чи прибутку. Під дохо-дом, зазвичай, мають на увазі чистий операційний доход, який здатна принести нерухомість за рік, під нормою прибутку — коефіцієнт або ставку капіталізації. Базова формула методу має такий вигляд:

I           6.

V = —,            (1)

R

де V — вартість об’єкта нерухомості, розрахована за методом прямої капіталізації доходу;

I — чистий операційний доход за період;

R — ставка капіталізації.

Метод прямої капіталізації доходу передбачає таку послідовність оціночних процедур:

1.         Прогнозування валового доходу та операційних витрат. Визна-чення чистого операційного доходу як різниці між валовим до-ходом та операційними витратами;

2.         Обґрунтування вибору оціночної процедури для визначення ставки капіталізації та її розрахунок;

3.         Розрахунок вартості об’єкта за формулою 6.1.

Оцінку нерухомості починають із визначення потенційного ва-лового доходу. Потенційний валовий доход (ПВД) — максимальний доход, який спроможний принести оцінюваний об’єкт нерухомості. Він визначається шляхом розрахунку суми очікуваних надходжень

 

Тема 6. Оцінка за доходним підходом

від об’єкта при 100%-му завантаженню площ. Потенційний валовий доход — це сумарна виручка від основного виду діяльності та додат-кових послуг, які доповнюють основний вид діяльності. Так, напри-клад, якщо основним видом діяльності є здача приміщень в оренду, то орендна плата є валовим доходом від основного виду діяльності, а інші прибутки, які може отримувати власник майна (плата за корис-тування гаражами, стоянками, плата за встановлення реклами) — до-датковий прибуток.

Потім визначається дійсний валовий доход (ДВД) — потенційний валовий доход за винятком збитків від вакансій (недовикористання площ об’єкта оцінки) та неплатежів (З).

ДВД = ПВД — З.      (6.2)

Після визначення дійсного валового доходу розраховується чис-тий операційний доход (ЧОД) — дійсний валовий доход від об’єкта оцінки за винятком витрат на його експлуатацію (В).

ЧОД = ПВД — З — В = ДВД — В.            (6.3)

Витрати на експлуатацію об’єкта поділяються на операційні (екс-плуатаційні) витрати та резервні. До операційних відносяться витра-ти, пов’язані з експлуатацією об’єкта, наданням послуг користувачам, підтриманням потоку доходів. Операційні витрати поділяються на постійні та змінні.

Постійні витрати — витрати, які практично не залежать від сту-пеня експлуатації нерухомості (наприклад, податок на майно, страхо-ві внески і т.п.).

Змінні витрати — витрати, що змінюються залежно від ступе-ня використання та завантаження об’єкта нерухомості. До змінних витрат відносять плату за комунальні послуги, прибирання, вивіз сміття, витрати на управління об’єктом (виплати адміністративному персоналу за укладення орендних угод на наявні площі, контроль за своєчасність надходження орендних платежів, підтримання функці-ональної придатності об’єкта), заробітна плата обслуговуючому пер-соналу.

Резервні витрати — витрати, пов’язані з об’єктом нерухомості, які необхідно понести раз на декілька років, а також витрати, розмір яких сильно змінюється з плином часу. Наприклад, заміна ліфтів,

 

Оцінка бізнесу та нерухомості

охоронної сигналізації, благоустрій пішохідних доріжок, під’їздів до будинку. Іншими словами до резервних витрат відносять витрати на придбання (заміну) для об’єкта, що оцінюється, різного приладдя.

Наступним кроком у методі прямої капіталізації є визначення ставки капіталізації. Ставка капіталізації — це показник, який вико-ристовується для перерахунку майбутніх доходів від об’єкта оцінки у його поточну вартість. Цей показник враховує як чистий прибуток, що приносить оцінюваний об’єкт, так і відшкодування капіталу, ви-траченого на його придбання.

У загальному вигляді ставка капіталізації визначається як:

К = —,            (6.4)

V

Існують і інші методи розрахунку ставки капіталізації. Коротко розглянемо найбільш поширеніші з них.

Метод аналізу ринкових аналогів полягає у порівнянні об’єкта оцінки з об’єктами-аналогами. Вважається, що у подібних об’єктів однакові ставки капіталізації. Визначення ставки капіталізації (фор-мула 6.4) за цим методом базується на аналізі ринкових даних про вартість об’єктів-аналогів та чисті операційні доходи, отримані від їх експлуатації.

Метод кумулятивної побудови — це спосіб послідовного збіль-шення першої складової ставки капіталізації — базової ставки на різ-ні види ризику. За базу береться безризикова ставка відсотка і до неї послідовно додаються коригування на різні види ризику, пов’язані з особливостями оцінюваного майна. Математично розрахунок вар-тості за методом кумулятивної побудови можна представити у вигля-ді такої формули:

п

R = R6+*S\Ki,            (6.5)

і=1

де R, — базова ставка;

К — г'-те коригування на вид ризику.

У країнах із розвиненою та відносно збалансованою економікою базова ставка визначається, як правило, виходячи зі ставки прибут-ку за довгостроковими урядовими облігаціями. Цей вибір обумовле-но тим, що довгострокові урядові позики характеризуються досить

 

Тема 6. Оцінка за доходним підходом

низьким рівнем ризику та високим рівнем ліквідності. Тоді, коли дер-жавні цінні папери не можна вважати безризиковими, необхідно шу-кати інші підходи до визначення ставки. Наприклад, за базову став-ку можна приймати ставку за валютними депозитами Центрального банку або інших надійних банків. При достатньо розвинутому ринку об’єкта оцінки як основний метод визначення коригувань до базової ставки використовується метод експертних оцінок.

Метод пов’язаних інвестицій використовується, якщо для купівлі об’єкта нерухомості використовується як власний капітал так і запо-зичений.

а)         ставка капіталізації на власний капітал (Rв) визначається як

відношення частини чистого прибутку від експлуатації об’єкта нерухомості, що приходиться на власний капітал, до розміру власного

капіталу;

б)         ставка капіталізації на запозичений капітал (Rз) визначається як відношення щорічних витрат по погашенню заборгованості до

основної суми іпотечного кредиту.

Загальна ставка капіталізації (Rо) визначається за формулою:

Rо = mxRз + Rв(1-m),           (6.6)

де m — коефіцієнт іпотечної заборгованості, розрахований як відно-шення розміру запозиченого капіталу до загальної суми вкладеного капіталу.

Метод Еллвуда — модифікований метод пов’язаних інвестицій, який враховує тривалість періоду капіталовкладень та зміну з часом вартості об’єкта.

Основна перевага методу прямої капіталізації — простота розрахун-ків. Інша його перевага полягає в тому, що він так чи інакше безпосе-редньо відображає ринкову кон’юнктуру. Це пов’язано з тим, що при його застосуванні, як правило, береться достатньо велика кількість угод із власністю та проводиться їх аналіз із точки зору прибутку та вартості. Однак метод не слід використовувати, коли відсутня інформація про ринкові угоди; якщо об’єкт ще не добудований, а значить не вийшов на режим стабільних доходів; та коли об’єкт піддається сильним руйнуван-ням внаслідок стихійного лиха, тобто вимагає серйозної реконструкції.

Метод має ще один досить вагомий недолік. У формулі розра-хунку поточної вартості об’єкта (6.1) присутній показник чистого

 

Оцінка бізнесу та нерухомості

операційного доходу. Для його розрахунку необхідно володіти вели-ким масивом інформації, яка часто відноситься до комерційної таєм-ниці, та відповідно, доступ до неї обмежений. У зв’язку з цим завдан-ня зібрати інформацію про ринкові угоди та розрахувати коефіцієнт капіталізації — досить складна проблема.