Warning: session_start() [function.session-start]: Cannot send session cookie - headers already sent by (output started at /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php:6) in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 7

Warning: session_start() [function.session-start]: Cannot send session cache limiter - headers already sent (output started at /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php:6) in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 7
Таблиця 5.1 : Оцінка бізнесу та нерухомості : Бібліотека для студентів

Таблиця 5.1


Повернутися на початок книги
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 
30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 
45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 
60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 
75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 

Загрузка...

Розрахунок накопиченого зносу методом порівняння продаж

 

Показник        Алгоритм розрахунку           Об’єкт 1         Об’єкт 2         Об’єкт 3

Відкоригована ціна продажу об’єктів порівняння, тис. грн.       ЦП      250      300      370

Вартість земельної ділянки, тис. грн.         Вз        50        70        120

Ринкова вартість покращень з урахуванням зносу, тис. грн.      Впз = ЦП – Вз           200      230      250

Вартість відтворення покра-щень, тис. грн.          Вв       260      310      340

Накопичений знос, тис. грн.           Зн = Вв – Впз            60        80        90

Знос у відсотках від вартості відтворення 3 /В х100%

н в       23,1     25,8     26,5

Середній відсоток зносу — (23,1 + 25,8 + 26,5     )/ 3 = 25,1                  

Метод розрахунку терміну життя полягає у визначенні нако-пиченого зносу шляхом безпосереднього огляду об’єкта нерухомості. Під час визначення розміру зносу за цим методом використовують ряд основних понять: термін економічного життя, ефективний та хронологічний вік.

Термін економічного життя — відрізок часу, протягом якого об’єкт нерухомості може використовуватися та приносити прибуток. За цей час поліпшення вносить внесок у вартість об’єкта, тобто знос має характер усуненого. Цей термін може бути збільшений за раху-нок якісного обслуговування будівлі, своєчасної її модернізації та ре-монту. Під час техніко-економічного обґрунтування проекту визна-чається нормативний (розрахунковий) термін життя будинку, який зазначається у паспортах побудованого об’єкта. Цей термін за своєю природою близький до терміну економічного життя та може бути ви-користаним для приблизних розрахунків.

Хронологічний вік — фактичній вік будівлі, тобто кількість років, що минули з моменту її побудови.

Ефективний вік — вік будівлі, який визначається, виходячи з її зовнішнього вигляду.

 

Оцінка бізнесу та нерухомості

Метод розрахунку терміну життя базується на гіпотезі, що ефек-тивний вік так відноситься до терміну економічного життя, як нако-пичений знос до поточної вартості відтворення.

ЕВ З

            =          ,           (5.2)

ТЕЖ ВВ

де З — накопичений знос; ЕВ — ефективний вік; ТЕЖ — термін економічного життя; ВВ — повна вартість відтворення.

Концепція розрахунку зносу за даним методом ілюструється та-кою формулою:

З =       х ВВ.   (5.3)

ТЕЖ

Кваліфікований оцінювач, визначаючи ефективний вік, здатен врахувати вплив факторів функціонального зносу та вплив змін ото-чуючого середовища, але всі його припущення будуть носити інтуї-тивний характер. Крім того, цей метод, як і попередній не дає різниці між типами та видами зносу, а також по терміну життя окремих еле-ментів будівлі.

Метод розбиття полягає у послідовному визначенні розміру всіх видів зносу, включаючи: фізичний знос, що усувається; фізичний знос, що не усувається; функціональний знос, що усувається; функці-ональний знос, що не усувається; зовнішній знос.

Щоб визначити розмір фізичного зносу, необхідно розбити об’єкт оцінювання на окремі конструктивні елементи за терміном їх еконо-мічного життя, виділяючи:

—        швидкозношувані елементи, термін служби яких коротше ніж економічне життя будинку. Це покрівля, декоративне оздо-блення, фарбування тощо, тобто елементи, які можна відре-монтувати (відновити) за допомогою поточного ремонту;

—        довгострокові елементи (наприклад, фундамент, стіни), термін служби яких дорівнює економічному життю будинку.

Оцінювання починається з виміру фізичного зносу, який мож-ливо усунути. Зазвичай він спричиняється поганою експлуатацією будинку, і тому його часто називають відкладеним ремонтом. Потен

Тема 5. Оцінка об’єктів нерухомості за витратним підходом

ційний покупець, оглядаючи нерухомість зробить коригування ціни покупки на розмір вартості відкладеного ремонту, який він має про-вести, придбавши об’єкт, для відновлення його початкових спожив-чих властивостей.

Далі вимірюють фізичний знос, що неможливо усунути окремо для швидкозношуваних та короткострокових елементів.

Функціональний знос теоретично являє собою різницю між роз-міром вартості відтворення будинку та вартістю його заміщення. Оскільки у вартості заміщення відображені витрати на відтворення споживчих властивостей будинку з урахуванням сучасних стандар-тів та ринкових вимог, то вважається, що ця вартість виключає вар-тість функціонального зносу, який міститься у вартості відтворення. Функціональний знос, що можливо усунути оцінюється за трьома групами факторів, що зумовлені: нестачею окремих елементів будин-ку або їх якісних характеристик; потребою у заміні чи модернізації елементів; надлишком окремих елементів. Функціональний знос, що не усувається оцінюється за двома групами факторів, що зумовлені: нестачею окремих елементів будинку або їх якісних характеристик та надлишком окремих елементів.

Основними методами виміру зовнішнього зносу є:

—        аналіз парних продажів (коли на ринку нерухомості продають-ся два об’єкти, які можна порівняти, один із яких має ознаки зовнішнього зносу, а інший — ні). Різниця у цінах дозволяє зробити висновок про розмір зовнішнього зносу оцінюваного об’єкта;

—        капіталізація втрат доходу від орендної плати об’єкта, що під-дається негативному впливу (порівнюється прогнозований доход від найбільш ефективного використання двох об’єктів, один із яких має ознаки зовнішнього зносу, а інший — не має).

Для визначення розміру накопиченого зносу за методом розбиття отримані результати по кожному виду та типу зносу додаються.