Warning: session_start() [function.session-start]: Cannot send session cookie - headers already sent by (output started at /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php:6) in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 7

Warning: session_start() [function.session-start]: Cannot send session cache limiter - headers already sent (output started at /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php:6) in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 7

Warning: file_get_contents(files/survey) [function.file-get-contents]: failed to open stream: No such file or directory in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 82
3. Визначення зносу об’єктів нерухомості : Оцінка бізнесу та нерухомості : Бібліотека для студентів

3. Визначення зносу об’єктів нерухомості


Повернутися на початок книги
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 
30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 
45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 
60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 
75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 

Загрузка...

З позиції оцінювача нерухомості знос або знецінення — втра-та будівлями, спорудами та іншими об’єктами нерухомості вартос-ті під впливом різних факторів. Залежно від факторів, під впливом яких знижується вартість об’єкта нерухомості, виділяють: фізичний, функціональний та зовнішній види зносу.

Фізичний знос — знос, зумовлений частковим або повним фізич-ним руйнуванням будівельних конструкцій унаслідок впливу фізич-них, кліматичних та інших факторів, або внаслідок неправильної екс-плуатації об’єкта. Як видно з визначення, фізичний знос буває двох типів: перший виникає під впливом штучних та природних факторів, другий — під впливом експлуатаційних факторів.

Функціональний знос — зменшення вартості майна внаслідок невідповідності функціональних характеристик об’єктів нерухомос-ті сучасним вимогам для даного типу об’єктів. Функціональний вид зносу зумовлений, в основному, впливом науково-технічного про-гресу в галузі архітектури та будівництва. У вітчизняній економічній літературі функціональний знос називається моральним.

Економічний або зовнішній знос — втрата вартості нерухомості внаслідок дії соціально-економічних факторів зовнішнього середови-ща. Причинами зовнішнього зносу можуть бути: загальний спад у ра-йоні, де розташований об’єкт, великий потік транспорту в межах квар-талу; зміна співвідношення між попитом та пропозицією на ринку; зміна фінансових умов, законодавства; місце розташування об’єкта (у центрі ділової частини міста чи в густонаселеному житловому районі).

На практиці оціночної діяльності розрізняють знос, що можливо усунути, та знос, який неможливо або економічно недоцільно усуну-ти. Фізичний та функціональний види зносу визначаються станом са-мого об’єкта, зовнішній — впливом оточуючого середовища. Відповід-но, фізичний та функціональний види зносу поділяються на знос, що можливо усунути та знос, що неможливо усунути. Зовнішній знос за-вжди носить характер зносу, що не усувається. Критерієм зносу з точ-ки зору можливостей його усунення є порівняння витрат на його усу-нення з розміром додатково отриманої вартості. Знос, який можливо усунути, припускає, що витрати на його усунення менші за додатко-во додану до об’єкта вартість. Знос, який неможливо або економічно

 

Оцінка бізнесу та нерухомості

недоцільно усунути, — це знос, при якому витрати на виправлення де-фекту перевищують вартість, яка при цьому буде додана до об’єкта.

Існує декілька методів визначення розміру накопиченого зносу. Основними з них є метод порівняння, метод розрахунку терміну жит-тя, та метод розбиття.

Метод порівняння полягає у розрахунку ринкової вартості накопи-ченого зносу об’єкта нерухомості шляхом зіставлення його вартості від-творення з поточними цінами продажу аналогічних об’єктів. При ви-користанні цього методу рекомендується така послідовність процедур:

1)         відбір нещодавно-проданих об’єктів, які є аналогами для об’єк-та нерухомості, що оцінюється, за характером покращень; коригуван-ня їх цін продажу;

2)         визначення вартості земельної ділянки об’єкта-аналога (Вз);

3)         визначення вартості покращень відібраних об’єктів з урахуван-ням зносу як різниця між ціною продажу об’єкта зіставлення та вар-тістю земельної ділянки, на якій він розташований (Впз = ЦП — Вз);

4)         розрахунок поточної вартості відтворення покращень кожного відібраного об’єкта — Вв (за методикою розрахунку, що описана вище);

5)         визначення розміру накопиченого зносу порівнювальних по-кращень як різниця між вартістю відтворення та ціною з урахуван-ням зносу (Вв — Впз);

6)         визначення середнього відсотка зносу порівнювальних об’єктів для його перенесення на об’єкт оцінки. (Приклад використання наве-деної методики наведено у таблиці 5.1.).

Перевага розглянутого методу полягає в об’єктивності його ре-зультатів, оскільки, порівнюючи продажі, оцінювач тільки виявляє реакцію ринку на старіння об’єкта нерухомості та зміни оточуючого середовища. Очевидно, чим достовірніша ринкова інформація та чим більшу кількість продаж проаналізує оцінювач, тим більш точніше буде отриманий ним результат.

Однак в українських умовах ця перевага методу перетворюється у його недолік. За умови відсутності активного ринку нерухомості та конфіденційності угод метод позбавляється інформаційної бази. Інший недолік методу — відсутність диференціації за видами та типами зносу, що обмежує використання цього показника в управлінні нерухомістю. І нарешті, метод досить трудомісткий, оскільки вимагає проведення розрахунків не лише по порівнянню продаж, але й по визначенню вар-тості земельної ділянки, вартості відтворення усіх об’єктів-порівняння.

 

Тема 5. Оцінка об’єктів нерухомості за витратним підходом