Warning: session_start() [function.session-start]: Cannot send session cookie - headers already sent by (output started at /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php:6) in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 7

Warning: session_start() [function.session-start]: Cannot send session cache limiter - headers already sent (output started at /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php:6) in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 7
1. Загальна характеристика витратного підходу. Сфера застосування : Оцінка бізнесу та нерухомості : Бібліотека для студентів

1. Загальна характеристика витратного підходу. Сфера застосування


Повернутися на початок книги
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 
30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 
45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 
60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 
75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 

Загрузка...

Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості ви-трат на відтворення або заміщення об’єкта оцінки з подальшим її ко-ригуванням на суму зносу (знецінення).

В основу підходу покладено тезу: «жоден потенційний поку-пець (або інвестор) не заплатить за об’єкт, що оцінюється, біль-ше, ніж можуть скласти витрати (у поточних цінах) на створення об’єкта, який буде його точною копією або функціональним анало-гом, мати ту ж саму корисність». Вартість об’єкта нерухомості, розрахована за витратним підходом, — це ринкова ціна, яку необ-хідно заплатити, аби придбати нерухомість, що характеризується такими самими параметрами і таким самим ступенем зносу, що й оцінюване майно.

Витратний підхід ґрунтується на врахуванні принципів корис-ності та заміщення.

Основними методами в рамках витратного підходу є метод пря-мого відтворення та метод заміщення. Метод прямого відтворення (заміщення) полягає у визначенні вартості відтворення (заміщення) із подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення).

Використовуючи витратний підхід необхідно розрізняти вартість відтворення та вартість заміщення.

Вартість відтворення — це вартість створення об’єкта, ідентично-го тому, що оцінюється. Вона визначається витратами на будівництво у поточних цінах на момент оцінки точної копії земельних покра-щень, із використанням таких самих матеріалів, будівельних стандар-тів, проектних рішень та збереженням усіх елементів неефективності, що й в об’єкта оцінки. Наприклад, якщо у будинку, що оцінюється є підвал, який постійно затопляється і внаслідок цього ніколи не вико-ристовується, то витрати на його створення теж повинні бути врахо-вані у вартості відтворення цього будинку.

Вартість заміщення виражає у грошовій формі витрати на будів-ництво земельних покращень, які мають таке ж саме функціональне призначення, що й об’єкт оцінки, із використанням сучасних стан-дартів, матеріалів, дизайну у поточних цінах. У вартості заміщення не будуть враховані витрати на створення зазначеного вище підвалу,

 

Оцінка бізнесу та нерухомості

оскільки таке приміщення не відповідає сучасним споживчим влас-тивостям об’єкта.

З позицій потенційного покупця оцінка покращень за вартістю заміщення є більш мотивованою, ніж за вартістю відтворення. Але при цьому оцінювач ризикує визначити вартість будівництва будів-лі, відмінної від тієї, яка оцінюється, що, найчастіше, суперечить меті оцінки.

Головна перевага витратного підходу полягає у придатності його застосування для оцінки нерухомості на малоактивних ринках. На-приклад, унікальні об’єкти продаються рідко або зовсім не продають-ся, тому в цьому випадку — єдиний можливий спосіб визначити їх вартість — на основі витрат.

Специфічною сферою застосування витратного підходу є оцін-ка суспільно-державних об’єктів нерухомості (наприклад, лікарень, шкіл, музеїв, бібліотек тощо) та спеціальних об’єктів, оскільки таке майно не призначене приносити доход, а, крім того, важко знайти до-статньо даних про продаж аналогів.

Успішно застосовують підхід при техніко-економічному обґрун-туванні нового будівництва, під час оцінки недобудованих об’єктів та тих, що реконструюються. Застосування підходу дозволяє обґрунту-вати доцільність конкретного будівництва чи реконструкції.

Важливою сферою застосування підходу виступає ринок стра-хових послуг та система диференційованого оподаткування нерухо-мості.

Недоцільно застосовувати витратний підхід для визначення рин-кової вартості тих об’єктів, ринок купівлі-продажу яких достатньо розвинутий.

Послідовність визначення ринкової вартості нерухомості за ви-тратним підходом складається з таких етапів (рис. 5.1.):

—        визначення ринкової вартості земельної ділянки як вільної та доступної для найбільш ефективного використання (Вземлі);

—        визначення вартості відтворення (Вв) або заміщення (Вз) об’єкта;

—        розрахунок вартості загального знецінення (З) об’єкта оцінки;

—        визначення ринкової вартості об’єкта (Во) за формулою:

Во = Вземлі + Вв (Вз) — З.  (5.1)

 

Тема 5. Оцінка об’єктів нерухомості за витратним підходом

 

Вартість

об'екта

нерухомості

 

Вартість

земельної

ділянки

 

Вартістьнового будівництва

 

Накопичений сукупний знос

 

Фізичний

Вартість відтворення

 

Вартіств заміщення

 

Зовнішній

|функціоналвний|

 

Кількісний метод

 

Метод вартості

конструктивних

елеменгів

 

Метод

порівняльних

одиниць

 

Метод об'єктів-аналогів

 

I Метод порівнянняГ

Метод розрахунку |-терміну житгя

 

Методрозбиття \Рис. 5.1. Схема оцінки нерухомості за витратним підходом

Стосовно першої операції слід відзначити таке: в умовах зако-нодавчої бази України в ряді випадків основна складова частина не-рухомості — земельна ділянка — не є власністю власника земельних покращень, розташованих на ній. Тому, в даному випадку, можна оцінювати лише право користування цією земельною ділянкою. Екс-пертна оцінка земельної ділянки та розташованих на ній земельних покращень у цілому може бути здійснена лише, якщо є документаль-не оформлення права власності на земельну ділянку. В усіх інших ви-падках, як об’єкт оцінки, виступають лише поліпшення на відповідній земельній ділянці, а саме: будівлі, споруди, багаторічні насадження.