Warning: session_start() [function.session-start]: Cannot send session cookie - headers already sent by (output started at /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php:6) in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 7

Warning: session_start() [function.session-start]: Cannot send session cache limiter - headers already sent (output started at /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php:6) in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 7
1. Структура процесу оцінки : Оцінка бізнесу та нерухомості : Бібліотека для студентів

1. Структура процесу оцінки


Повернутися на початок книги
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 
30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 
45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 
60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 
75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 

магниевый скраб beletage

Оцінка може бути масовою та індивідуальною. Масова оцінка — це оцінка великої кількості об’єктів на конкретну дату з використан-ням стандартних методик та статистичного аналізу. Індивідуальна оцінка — це оцінка конкретного об’єкта на певну дату. Тому можна сказати, що масова оцінка — приблизна, а індивідуальна — точна, отримана у результаті детального аналізу реальних даних про анало-ги. Далі мова йтиме про індивідуальну оцінку.

 

Оцінка бізнесу та нерухомості

 

[ij

[2J

{з)

(bj

[5J

vO

[7_)

 

             Ідентифікація об'єкта

 

             Метаоцінки

 

             Вид вартості

 

             Дата оцінки

 

            Джерела та способи отримання інформації

           

            Витрати на збір та обробку інформації

           

            Винагорода оцінювача

           

            Графік робіт з оцінки

 

            Збір даних

           

            Перевірка повноти та достовірності даних

           

            Обробкаданих

 

             Максимальна ефективність

 

            Фінансоваобґрунтованість

 

             Економічназдійсненність

 

            Відповідністьзаконодавству

 

             Витратний

 

             Доходний

 

             Порівняльний

 

 

Рис. 4.1. Структура процесу оцінки

 

Тема 4. Загальна характеристика процесу оцінки вартості майна

Індивідуальна оцінка проводиться у декілька етапів, що об’єднані у поняття «процес оцінки». Процес оцінки майна — послідовність дій, що виконуються оцінювачем під час визначення ним вартості об’єкта. Зазвичай, виділяють сім етапів, представлених на рис. 4.1.

На етапі «Постановка завдання та укладення договору на оцінку об’єкта»:

1.         Ідентифікується та детально описується об’єкт, що буде оціню-ватися: фіксується інформація про його місце розташування, право-вий статус, відомості про склад та інші характеристики.

2.         Визначається мета оцінки. Мета оцінки — використання висно-вку про оцінену вартість. Мета багато в чому визначає вид вартості, яку необхідно визначити, характер даних, що будуть використовува-тися, принципи, судження та підходи, якими буде керуватися оціню-вач.

3.         Визначається вид оціночної вартості. Вид вартості обов’язково повинен відповідати меті оцінки та визначатися відповідно до зако-нодавчих стандартів, та загальноприйнятих правил оціночної діяль-ності.

4.         Встановлюється дата оцінки — календарна дата, станом на яку визначається вартість об’єкта, що оцінюється.

Оцінка проводиться на підставі договору між суб’єктом оціноч-ної діяльності — суб’єктом господарювання — та замовником оцінки або на підставі ухвали суду про призначення відповідної експертизи щодо оцінки майна. Договір на проведення оцінки майна укладається у письмовій формі та може бути двостороннім або багатостороннім. Під час укладання багатостороннього договору, крім замовника оцін-ки стороною договору може виступати особа-платник (якщо послуги суб’єкта оціночної діяльності оплачує інша особа, а не замовник).

На етапі «Попередній огляд та складання плану робіт» визна-чають, яка інформація (дані) необхідна та достатня для проведення оцінки, визначаються джерела та способи її отримання; витрати на збір та обробку необхідних даних, а також винагорода оцінювача, складається план виконання робіт щодо визначення вартості об’єкта.

Інформація про об’єкт оцінки може бути зовнішньою — характе-ризувати умови функціонування об’єкта оцінки у регіоні, галузі та економіці в цілому; та внутрішньою — вона дає уявлення про діяль-ність оцінюваного об’єкта.

 

Оцінка бізнесу та нерухомості

Необхідна інформація може бути отримана з періодичних видань та іншої літератори, присвяченої ринку нерухомості, із спеціалізова-них баз даних державних органів влади та органів місцевого самовря-дування, від ріелторських та будівельних фірм, від інших оцінювачів. Для її отримання можуть знадобитися відповідні фахівці, відрядження в інші регіони, маркетингові, соціологічні та інші дослідження. Тому витрати на збір та обробку інформації можуть включати: витрати на доступ до платних баз даних або інших джерел інформації; витрати на відрядження, на оплату маркетингових, соціологічних та інших до-сліджень, на оплату послуг спеціалістів, що долучаються до процесу оцінки (залежно від обставин оцінювач може скористатися послугами юристів, бухгалтерів, будівельників, архітекторів), витрати на підго-товку матеріалів до звіту про оцінку (карти, схеми, таблиці, фотознім-ки). Винагорода оцінювача встановлюється, виходячи із усіх заплано-ваних витрат з урахуванням складності завдання та обсягу робіт.

На етапі «Збір та обробка даних» збираються дані як про сам об’єкт, що оцінюється, так і про його оточення (місце розташуван-ня, район, регіон розташування). Може знадобитися інформація про об’єкти-аналоги в інших регіонах, про ціни їх продаж, вартість будівельно-монтажних робіт як об’єкта, що оцінюється, ат к і анало-гів; про навколишнє середовище (клімат, екологію, геологію), дані про соціальні, політичні, правові та інші фактори, що впливають на вартість об’єкта оцінки. Потім перевіряється повнота та достовір-ність отриманої інформації. Зібрані дані обробляються та готуються для подальшої обробки.

Наступний етап передбачає аналіз найбільш ефективного вико-ристання майна. Обґрунтовуючи вибір варіанта найкращого вико-ристання об’єкта оцінки необхідно обов’язково враховувати наступні вимоги: таке використання повинно бути максимально ефективним з усіх законодавчо дозволених варіантів, фінансово обґрунтованим та можливим бути реалізованим.

Етап «Застосування підходів до оцінки вартості майна» включає визначення вартості об’єкта за традиційними підходами до оцінки: витратним, доходним та порівняльним. Оцінювач повинен викорис-тати (або обґрунтувати відмову від використання) наступні три під-ходи: витратний, доходний та порівняльний, самостійно визначаючи конкретні методи в рамках кожного з підходів. Вибір підходів визна

Тема 4. Загальна характеристика процесу оцінки вартості майна

чається метою оцінки конкретного об’єкта та видом вартості, що роз-раховується.

Після застосування підходів проводиться узгодження отриманих результатів, після чого складається звіт про оцінку — документ, в якому міститься обґрунтований висновок оцінювача стосовно оціне-ної вартості нерухомості. Залежно від умов договору цей звіт може бути простим бланком, складеним за стандартною формою, або до-кладною письмовою доповіддю. Звіт не повинен допускати неодноз-начного тлумачення або вводити в оману.