Warning: session_start() [function.session-start]: Cannot send session cookie - headers already sent by (output started at /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php:6) in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 7

Warning: session_start() [function.session-start]: Cannot send session cache limiter - headers already sent (output started at /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php:6) in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 7
2. Фактори, що впливають на ціну об’єктів : Оцінка бізнесу та нерухомості : Бібліотека для студентів

2. Фактори, що впливають на ціну об’єктів


Повернутися на початок книги
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 
30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 
45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 
60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 
75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 

Загрузка...

Зміна вартості майна залежить від низки факторів, які можна об’єднати у такі групи: економічні, фізичні, соціальні, демографічні, екологічні фактори, та фактори державного регулювання. Кожен з фак-торів впливає на вартість майна в сторону її збільшення або зниження.

 

Тема 3. Вартість як основна категорія оцінки

Під впливом економічних факторів формується середній рівень цін угод. До економічних факторів належать: економічний рівень розвитку країни, темпи зростання ВНП, грошово-кредитна політика, темпи інфляції, коливання ділової активності та інші. Економічними факторами, що визначають попит, є: зайнятість населення, рівень се-редньої заробітної плати та доходів населення, рівень цін, наявність джерел фінансування, доступність та умови кредиту на купівлю жит-ла. На пропозицію впливають: наявність вільних земельних ділянок та об’єктів, що простоюють; орендні ставки та ціни на готові об’єкти; собівартість будівництва.

Фізичними факторами є:

—        характеристика місця розташування. Враховується рівень розвитку конкретного регіону, міста, характер сусіднього ото-чення або престижність району, відстань від центру, ступінь розвитку інфраструктури і транспортного сполучення (напри-клад, близькість зупинок транспорту);

—        характеристики власне ділянки: розмір, форма, площа, під’їзди, благоустрій, загальний вид, привабливість тощо;

—        характеристики будівель та споруд: тип будівлі, рік побудо-ви, стиль, стан будівля (необхідність капітального ремонту); архітектурно-конструктивні рішення; поверх, планування, перспектива зносу; наявність комунальних послуг (газу, води, електроенергії, в разі відсутності яких, при оцінюванні розра-ховуються витрати на підключення цих комунікацій) тощо.

Соціальні фактори представлені характеристиками населення. Сюди відносять: житлові умови населення, потреби у придбанні зем-лі, об’єктів нерухомості (малих, великих, дорогих, дешевих).

Демографічні фактори: тенденції зміни чисельності населення, розміру сім’ї, рівня смертності та народжуваності та інші. Демогра-фічні та соціальні фактори свідчать про попит на майно та його рівень.

Фактори державного регулювання (або адміністративні факто-ри) здатні чинити на вартість великий вплив. До сфери державного регулювання відносять: обмеження обігу на нерухомість, контроль землекористування, нормативне встановлення ставок орендної пла-ти; зонування, будівельні норми та правила та інші.

Екологічні фактори — параметри оточуючого середовища, що впливають на ефективність та корисність об’єкта. До екологічних факторів належить:

 

Оцінка бізнесу та нерухомості

—        механічне забруднення (наприклад, забруднення території сміттям);

—        теплове забруднення, яке розглядається як підвищення темпе-ратури середовища навколо об’єкта нерухомості, наприклад, у зв’язку з викидами нагрітого повітря, газів чи води від джерела забруднення;

—        зміна природного освітлення території об’єкта внаслідок заті-нення його сусідніми об’єктами нерухомості, штучними дже-релами світла;

—        шумові, електромагнітні та радіаційні параметри та інше.

Серед великої кількості факторів, під впливом яких формується

вартість об’єктів, особливо слід виділити фактор часу та ризики.

Фактор часу, мабуть, — найважливіший фактор, що впливає на всі ринкові процеси, на ціну, на вартість, на прийняття рішень. Ринко-ва вартість об’єкта змінюється в часі, під впливом багатьох факторів, тому вона може бути розрахована на даний момент часу. Завтра ринко-ва вартість може бути вже іншою. Отже, постійна оцінка і переоцінка об’єктів власності в цілому є необхідною в умовах ринкової економіки.

При оцінці важливо пам’ятати, що існують різні види ризику, і жод-не з вкладень в умовах ринкової економіки не є абсолютно безризико-вим. Під ризиком розуміють непостійність і невизначеність, пов’язані з кон’юнктурою ринку, макроекономічними процесами і т. ін. Іншими словами, ризик — це вірогідність того, що доходи, які будуть отримані від інвестування, виявляються більші або менші ніж прогнозовані.

Усі види ризиків так чи інакше мають фінансовий вимір, збіль-шуючи витрати за проектом або угодою та знижуючи доход, або при-зводять до перевищення запланованих строків інвестування, або у крайньому випадку — до втрати не тільки доходу, але й капіталу. Тому необхідно шукати всі можливі шляхи для зменшення ступеню ризиків.