2.3. Загальна класифікація нерухомості

З метою аналізу ринку та управління його створенням та розви-тком об’єкти нерухомості необхідно структурувати, тобто виділити ті чи інші однорідні групи. В законодавчих, нормативних, методичних актах використовується класифікація об’єктів нерухомості за різни-ми ознаками: за фізичним, юридичним статусом, призначенням, міс-цем розташування, розміром, формою власності.

Визначення поняття «нерухомість» вже передбачає виділення в її структурі двох складових (а саме, залежно від походження): природ-них та штучних об’єктів нерухомості.

Природні об’єкти — земельна ділянка, ліси і багаторічні наса-дження, ділянки надр. Ці об’єкти нерухомості називають ще «неру-хомістю за природою».

Штучні об’єкти складають дві категорії — житло та не житлові приміщення. Ця група об’єктів ще називається «нерухомістю за за-коном».

Поряд із таким поділом, нерухомість класифікується за рядом ін-ших ознак, що сприяє більш вдалому дослідженню ринку нерухомос-ті та полегшує розробку та застосування методів оцінки різних кате-горій нерухомості. Наведемо класифікацію нерухомості за ознаками, що зустрічаються найчастіше.

 

Оцінка бізнесу та нерухомості

За характером використання виділяють:

житлові об’єкти нерухомості: будинки, котеджі, квартири. До житлової нерухомості відносять: малоповерхові будинки (до 3 по-верхів), багатоповерхові будинки (4–9), будинки підвищеної по-верховості (10–20 поверхів), висотні будинки (понад 20 поверхів). Об’єктом житлової нерухомості може бути також кондомініум, сек-ція, під’їзд, квартира, кімната, дачний будинок;

—        нерухомість для комерційної та виробничої діяльності: готе-лі, офісні приміщення, ресторани, магазини, фабрики, заводи, склади;

—        об’єкти нерухомості для сільськогосподарських потреб: фер-ми, сади;

—        суспільні будинки та споруди:

 

—        лікувально-оздоровчі (лікарні, поліклініки, будинки пре-старілих, санаторії);

—        навчально-виховні (дитячі садки, ясла, школи, інститути);

—        культосвітні (музеї, парки культури й відпочинку, театри, цирки, планетарії, зоопарки, ботанічні сади);

—        спеціальні будинки та споруди — адміністративні (міліція, суд, прокуратура, органи влади), пам’ятники, меморіальні споруди, вокзали, порти тощо;

—        інженерні споруди (меліоративні спорудження й дренаж, шахти, тунелі, греблі, естокади) та передавальні пристрої.

З метою володіння виділяють: нерухомість для ведення бізнесу; для проживання власника; для інвестицій; як товарний запас.

За формою власності: приватний, державний та муніципальний фонд.

За ступенем спеціалізації:

—        спеціалізована нерухомість — нерухомість, яка в силу свого спеціалізованого характеру досить рідко, або ніколи не здаєть-ся в оренду, не продається на відкритому ринку, окрім випад-ків, коли ця нерухомість реалізується як частина бізнесу, що її використовує (наприклад, нафтопереробні та хімічні заводи; електростанції; музеї; бібліотеки);

—        неспеціалізована — інша нерухомість, на яку існує попит на ринку для інвестування, використання з існуючою чи іншою аналогічною метою.

 

Тема 2. Бізнес та нерухомість як об’єкти експертної оцінки

Залежно від готовності до експлуатації виділяють об’єкти неру-хомості введені в експлуатацію; ті, що вимагають реконструкції чи капітального ремонту; а також недобудовані об’єкти. Недобудовані об’єкти — це об’єкти, для яких в установленому порядку не оформ-лені документи про їх прийняття в експлуатацію. Їх можна поділити на дві групи: об’єкти, на яких ведуться роботи, і ті, на яких роботи припинені з певних причин (консервація або повне припинення ро-біт).

Залежно від можливості відтворення у натуральній формі виділя-ють: відтворювальні об’єкти нерухомості — будинки, споруди, багато-річні насадження та невідтворювальні — земельні ділянки.

Стосовно до житлових об’єктів нерухомості можливі різні типо-логічні побудови.

Так, залежно від тривалості й характеру використання житла ви-діляють:

—        первинне житло — місце постійного проживання,

—        вторинне житло — заміське, яке використовується протягом обмеженого часу,

—        третинне житло — призначене для короткострокового прожи-вання (готелі тощо).

Щодо умов великих міст прийнято виділяти:

1.         Житло високого ступеня комфортності (елітне житло). До такого житла ставляться такі основні вимоги: розміщення у найбільш

престижних районах міста; цегляні стіни; гарний вид із вікон; вільне

планування; загальна площа квартир не менше 100 м2; наявність двох

або більше ізольованих кімнат за конфігурацією наближених до квадрата та великої кухні (площею не менше 15 м2); цілодобова охорона;

підземний гараж, паркінг, соціальний склад мешканців, близько розташовані магазини та служи побуту.

Для малоповерхових будинків котеджного типу, що входять до складу елітних, характерне: розміщення на відстані близько 1 години їзди від міста, цегляні стіни, два або більше рівнів забудови, наявність об’єктів побутового та інженерного обслуговування.

2.         Житло підвищеної комфортності. Для об’єктів властиві такі

ознаки: можливість розміщення у різних районах міста, крім місць

масового будівництва дешевого панельного житла; індивідуальне

планування, мінімальний розмір квартири 50–60 м2, розподіл на

 

Оцінка бізнесу та нерухомості

житлову і не житлову зони, велика лоджія, наявність кількох санвуз-лів; обов’язково наявність місць паркування машин.

Стосовно малоповерхових будинків, розташованих у приміській зоні, основними їх характеристиками є висока міцність, довговічність, низька теплопровідність стін, забезпеченість інженерними мережами.

3.         Типове житло. Для нього характерне розміщення в будь-якому

районі міста, відповідність архітектурно-планувальних параметрів

сучасним будівельним нормам і правилам.

Для малоповерхової приміської забудови важливі не тільки технічні характеристики, а й забезпеченість основними об’єктами соціально-побутового призначення.

4.         Житло низьких споживчих якостей. Вимоги до цього типу житла досить невеликі, тому припускається, розташування в непрестижних районах, віддаленість від основних транспортних комунікацій,

розміщення в перших поверхах будинків, занижені архітектурнопланувальні характеристики і т.п.

Наведена класифікація враховує переваги цільових груп спожи-вачів житла й рівень їхньої платоспроможності.

Агентства нерухомості в основу класифікації об’єктів житлової нерухомості закладають дві групи факторів:

—        з одного боку, це фактори, що характеризують житло: загальна площа, поверх, висота стель, вартість;

—        з іншого, це фактори, що характеризують місце розташування й оточення: зона, район, вулиця, близькість до ділового центру, транспортних зупинок.

Крім наведених класифікацій об’єктів нерухомості можна зустрі-ти й інші типологічні характеристики нерухомості за інакшими озна-ками.