Warning: session_start() [function.session-start]: Cannot send session cookie - headers already sent by (output started at /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php:6) in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 7

Warning: session_start() [function.session-start]: Cannot send session cache limiter - headers already sent (output started at /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php:6) in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 7
2. Визначення та класифікація нерухомості : Оцінка бізнесу та нерухомості : Бібліотека для студентів

2. Визначення та класифікація нерухомості


Повернутися на початок книги
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 
30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 
45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 
60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 
75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 

Загрузка...

2.1. Сутність категорії «нерухомість»

З теоретичної точки зору під об’єктом нерухомості мається на увазі земельна ділянка з усім нерухомим майном, яке є над нею і під нею. Тобто об’єкт нерухомості можна визначати як конус, що бере по-чаток у центрі землі і закінчується в безповітряному просторі. Таке тлумачення на теоретичному рівні можна розглядати як всеохоплю-юче визначення об’єкта нерухомості. Між іншим, у кожній країні іс-нують свої правові особливості цього поняття.

Так, наприклад, німецький цивільний кодекс до нерухомості від-носить земельні ділянки, їх складові частини; речі, міцно пов’язані з ґрунтом; споруди; продукти землі поки вони зв’язані з ґрунтом; на-сіння, якщо воно внесене в землю; рослини й насадження. Аналогічні ознаки нерухомості містяться в Цивільних кодексах Італії, Японії, Швейцарії. Французьке право виходить із більш широкої концеп-ції нерухомості. До нерухомості за її природою віднесені: земля та пов’язані з нею споруди, врожай, ліси тощо, а за її призначенням — ма-шини, інструменти, сировина, що використовуються на підприємстві, сільськогосподарське знаряддя й худоба (хоча за своєю природою це майно є рухомим; якщо ж ці об’єкти виділяються зі складу господар-ства, то розглядаються вже як рухоме майно). Згідно із французьким законодавством підпадають під поняття «нерухомість», установлені на землю майнові права — сервітути, іпотека.

Аналіз визначень, що нормативно закріплені, а саме такі й мають практичне значення, дозволяє сформулювати єдиний загальний під-хід до цього поняття: нерухомість — це все те, що не може без зазнаної шкоди бути переміщеним відносно землі, а також сама земля (земель-на ділянка).

 

Оцінка бізнесу та нерухомості

У законодавстві України (Цивільному Кодексі України) подаєть-ся таке визначення нерухомості: нерухоме майно (нерухомість) — земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ді-лянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (ст. 181). Отже, головною особливістю нерухомості є її нерозривний зв’язок із земельною ділянкою. Поза зв’язком із зе-мельними ділянками нерухомі об’єкти (наприклад, дерева, вирощені у спеціальних розсадниках чи будинки, призначені під знос) втрача-ють звичайне призначення.

Разом із тим, Цивільний кодекс України відносить до нерухомос-ті й об’єкти, які за своєю фізичною природою є рухомими, але права на які підлягають державній реєстрації: повітряні й морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об’єкти. Юридичне визна-чення вказаного майна як нерухомого зумовлене тим, що воно дорого коштує й потребує особливого порядку реєстрації, передбаченого для нерухомого майна.

Звернемо увагу й на те, що згідно з Цивільним кодексом України до складу поняття «нерухоме майно» входить підприємство як єдиний майновий комплекс, до складу якого входять усі види майна, призна-чені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, спору-ди, устаткування, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також право на торговельну марку та інші права, якщо інше не вста-новлено договором або законом. У зв’язку з цим саме поняття «нерухо-мість» розширюється: нерухомістю вже вважається не окремий об’єкт, а цілісна система об’єктів та відносин. Але варто пам’ятати, що облад-нання, устаткування, яке розташоване у будівлях (наприклад, опален-ня, водопроводи, каналізація, ліфти тощо) відноситься до рухомого майна. Але в той же час це майно є невід’ємною частиною нерухомос-ті. Отже, має місце перехід деяких видів рухомого майна у нерухоме. Тому під час укладання угоди щодо об’єкта нерухомості слід детально описати все рухоме майно, що включене до складу нерухомого. Варто відзначити, що має місце і зворотній процес — деякі види нерухомого майна можуть переходити у рухоме майно. Так, наприклад, ліси та ба-гаторічні насадження згідно з визначенням нерухомості відносяться до нерухомого майна, але заготовлений ліс — це вже рухоме майно.

Специфічним різновидом нерухомості є також кондомініум. Кон-домініум означає «спільну власність». У всіх країнах світу (Україна

 

Тема 2. Бізнес та нерухомість як об’єкти експертної оцінки

не є винятком) у багатоповерхових житлових будинках квартирами та помешканнями володіють різні типи власників. Є приватні квартири, муніципальні, відомчі, нежитлові приміщення, зайняті підприємця-ми. У будь-якому будинку є місця загального користування (під’їзди, коридори, підвали, дахи і т.д.) та інженерне устаткування (ліфти, сан-технічне устаткування та інше), що обслуговує усіх, хто живе в будин-ку. Крім того, із будинком нерозривно пов’язана земельна ділянка, на якій він розташований та інші об’єкти, що складають із ним (із бу-динком) єдиний комплекс (гаражі, стоянки, дитячі ігрові майданчи-ки тощо). Для управління й розпорядження всім цим господарством і створюються товариства або об’єднання власників — кондомініуми. До складу кондомініуму можуть входити такі об’єкти:

—        один будинок, його частина або декілька будинків, в яких приміщення належать різним домовласникам, із прилеглою земельною ділянкою у встановлених межах, багаторічними зеленими насадженнями, пішохідними та транспортними до-рогами та іншими подібними об’єктами;

—        декілька компактно розташованих будинків — одно сімейних, садових чи дачних будинків із присадибними ділянками чи без них, гаражів або інших об’єктів, об’єднаних загальною земель-ною ділянкою чи елементами інфраструктури.

Кондомініум може складатися з окремої частини будинку розмі-ром не більше однієї блок-секції, що має ізольований від інших час-тин будинку вхід, ліфтовий вузол та сходи, але за умови, якщо над-будова чи знос цієї блок-секції не порушать цілісності інших частин будинку, які не входять до складу даного кондомініуму.