8. Облік кількості і якості земель у складі державного земельного кадастру


Повернутися на початок книги
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 
30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 
45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 
60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 
75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 
90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 
105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 
120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 
135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 
150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 
165 166 167 

Загрузка...

Як зазначено у Земельному кодексі України, земельний кадастр включає реєстрацію землеволодінь та землекористувань і угод на оренду землі, облік її кількості та якості, бонітування

Земельне право України

грунтів та економічну оцінку. Такий зміст і науково-методичні основи одержання земельно-кадастрової інформації були ви-роблені і апробовані в Україні ще до проголошення її незалеж-ності. З метою переходу на постійно діючу систему даних зе-мельного кадастру Кабінет Міністрів України постановою від 12 січня 1993 р. № 15 “Про порядок ведення державного зе-мельного кадастру” затвердив “Положення про порядок веден-ня державного земельного кадастру”. У Положенні дещо конк-ретизується призначення державного земельного кадастру: він призначений для забезпечення споживачів необхідними відо-мостями не просто про землю (як в Земельному кодексі), а про правовий, природний стан та правовий режим земель.

У Положенні також дещо розширений зміст державного земельного кадастру, насамперед – даними зонування територій населених пунктів. Це пов’язано із введенням містобудівного кадастру згідно із Законом Верховної Ради України від 16 ли-стопада 1992 р. “Про основи містобудування”, що базується на даних державного земельного кадастру.

Поряд з цим в “Положенні про порядок ведення державного земельного кадастру” перша його складова частина визначається не як реєстрація землеволодінь, землекористувань, а як реєстра-ція права власності, права користування землею. Це значно обме-жує склад земельно-кадастрових дій. Так, при реєстрації землево-лодінь, землекористувань проводиться юридичне оформлення права власності, права користування землею, встановлення меж земельних ділянок в натурі, оформлення і видача державних актів на право власності і право користування землею та запис земле-володінь, землекористувань у земельно-кадастрових документах. У той же час реєстрація права власності, права користування зем-лею є лише елементом, частиною дій з реєстрації землеволодінь, землекористувань і ототожнювати їх неправомірно.

Регулювання земельних і майнових відносин вимагає зап-ровадження нових підходів до реєстрації землеволодінь, земле-користувань разом з об’єктами нерухомості, розміщеними на цій території. Науково обгрунтовується дане питання в раніше опублікованих працях.

Розділ X. Правові форми управління замельними ресурсами

Найбільш вживаною споживачами інформацією є дані про розміри площ земельних ділянок, тобто – обліку кількості зе-мель. На відміну від попереднього періоду, коли облік вівся лише за категоріями земель, землекористувачами, угіддями і меліоративним станом (зрошувані, осушені землі), нині додат-ково включається числова інформація про землі в межах насе-лених пунктів і поза ними, землі за формами власності, надані у тимчасове користування (у тому числі на умовах оренди), землі, що оподатковуються і не оподатковуються.

Дані обліку кількості земель відображають фактичний стан їх використання і щорічно доводяться до відома всіх господарсь-ких і державних органів управління земельними ресурсами. Методика одержання даних щодо площ земель достатньо відпрацьована і не потребує особливих змін, але з точки зору способів одержання картографічних земельнооблікових матер-іалів і точності визначення облік кількості земель потребує удосконалення. Це продиктовано зростанням ролі землі в рин-ковій економіці, особливо при оподаткуванні її власників, зем-лекористувачів та при купівлі-продажу землі.

Ведення обліку якості землі відповідає потребам науково обгрунтованого врахування природних властивостей грунтів при використанні у господарській діяльності. За цими даними проводиться розміщення сільськогосподарського виробництва, аналіз використання земель, економічне стимулювання раціо-нального використання і їх охорони, планування урожайності культур, оцінка результатів господарської діяльності сільсько-господарських підприємств. Дані обліку якості земель викори-стовуються при бонітуванні грунтів.

Облік земель за якістю проводиться за всіма категоріями земель і містить:

а)         класифікацію всіх земель сільськогосподарського призначен-

ня за придатністю з виділенням особливо цінних земель;

б)         характеристику земель за товщиною гумусового горизон-

ту, вмістом гумусу і рухомих поживних речовин, механі-

чним складом грунтів, крутизною схилів, еродованістю,

кам’янистістю, засоленістю, солонцюватістю, кислотністю,

Земельне право України

перезволоженістю, заболоченістю, забрудненням як про-дуктами хімізації сільського господарства, так і техноген-ним, включаючи радіонуклідне;

в)         характеристику культуртехнічного стану природних кор-

мових угідь;

г)         лісотипологічну характеристику лісових угідь;

д)         класифікацію земель населених пунктів, що проводиться

за функціональним призначенням згідно з містобудівною

документацією населених пунктів;

е)         характеристику земель населених пунктів за інженерно-

геологічними умовами, рівнем забезпеченості соціальною,

інженерно-транспортною та природоохоронною інфраст-

руктурою, об’єктами оздоровчого, рекреаційного та істо-

рико-культурного призначення.

Дані обліку якості земель за кількістю показників дуже об’ємні. В повному обсязі ще не вдалося їх відобразити у на-явній земельно-кадастровій інформації. Ці дані включають інформацію щодо якості сільськогосподарських земель з ряду показників. Так, нині ще не відображається інформація про забруднення грунтів пестицидами, гербіцидами, нітратами, важ-кими металами і радіонуклідами.

Щодо характеристики якості лісових угідь та земель насе-лених пунктів, то земельно-кадастрова інформація ще не має таких даних через відсутність проведених робіт.

Щодо характеристики лісових угідь, то вона дається в сис-темі державного лісового кадастру. Він “містить ряд документів про правовий режим лісового фонду, розподіл його між корис-тувачами, якісний і кількісний стан лісового фонду, поділ лісів за групами та віднесення до категорій захисності, економічну оцінку та інші дані, необхідні для раціонального ведення лісо-вого господарства і оцінки результатів господарської діяльності в лісовому фонді” (ст. 95). Тому в системі державного земель-ного кадастру характеристика лісових угідь повинна даватися не за типом лісу, а за типом грунту, що має враховуватися при економічній оцінці лісового фонду.

Розділ X. Правові форми управління замельними ресурсами

Як зазначається в “Положенні про порядок ведення держав-ного земельного кадастру”, економічна оцінка земель лісового фонду проводиться на основі нормативів економічного ефекту від водоохоронних, кліматорегулюючих, захисних та інших корисних природних властивостей лісів, а також їх лісосиро-винного значення.

Тому в земельно-кадастровій інформації, що буде викорис-товуватися в лісовому кадастрі, мають значення дані про тип грунту. Вони впливають на обсяг лісової сировини, який еко-номічно оцінює лісовий фонд.

Якщо йдеться про землі населених пунктів, то дані обліку якості земель мають важливе значення для зонування території, розподілу земель за формами власності, плати за них. В останні роки набувають поширення експериментальні обстеження земель з метою одержання даних для проведення грошової їх оцінки. Ці роботи передбачають проведення грунтових обстежень, за дани-ми яких встановлюється генетичний тип грунтів для обчислен-ня розміру грошової оцінки. У зв’язку з цим, на нашу думку, земельно-кадастрові дані щодо характеристики земель населених пунктів повинні обмежуватися лише відомостями про генетич-ний тип грунту та його площу. Що стосується характеристики земель населених пунктів за інженерно-геологічними умовами, рівнем забезпеченості соціальною, інженерно-транспортною та природоохоронною інформацією, об’єктами оздоровчого, рекре-аційного та історико-культурного призначення, то це входить до функції містобудівного кадастру.

Як показує аналіз даних обліку якості земель в складі дер-жавного земельного кадастру, він забезпечує одержання необ-хідних і вірогідних відомостей для вирішення важливих завдань регулювання земельних відносин у країні. Зважаючи на те, що це багатогранна і об’ємна інформація про якісний стан земель, необхідно при її одержанні суворо дотримуватися принципу економічності даних. У нинішніх умовах це має дуже важливе значення, оскільки коштів на виконання цих робіт в необхід-них обсягах немає. Це, на нашу думку, потребує переглянути пункт 19 “Положення про порядок ведення державного земель-Земельне право України

ного кадастру”, в якому зазначається, що звітні дані про якість земель складаються раз у п’ять років. Враховуючи досвід зару-біжних країн з ринковою економікою, де таким роботам при-діляють велику увагу, доцільно обліковувати якість земель в Україні не через 5, а через 15 років.

Всебічні дані обліку якості земель, будучи базою для боніту-вання грунтів, являють собою порівняльну оцінку грунтів за ос-новними природними властивостями, що мають сталий харак-тер та істотно впливають на урожайність сільськогосподарських культур в конкретних природно-кліматичних умовах. Таким чином сфера застосування даних бонітування грунтів обмежуєть-ся потребами лише сільськогосподарського виробництва.

Суцільні роботи з бонітування грунтів на землях сільсько-господарського призначення в Україні вперше проведені в 1993 р. Бальна оцінка характеризувала агровиробничі групи грунтів за такими природними властивостями, як глибина генетично-го горизонту, вміст гумусу, вміст фракцій фізичної глини, кис-лотність та ін. Як зазначається в методичних рекомендаціях з проведення бонітування грунтів в Україні, його дані служать для встановлення розмірів плати за землю і вартісної її оцінки.

Характерною особливістю проведеного в Україні бонітування грунтів є те, що воно дає інформацію щодо загального і частково-го бонітування грунтів. Загальне бонітування грунтів проведене за основними природними властивостями. Вони характеризують їх як природно-історичне тіло, що задовольняє усереднені потре-би всіх сільськогосподарських культур у поживних речовинах і волозі в конкретних умовах повітряного, теплового і водного ре-жимів. Часткове бонітування грунтів проведено за природними властивостями, що найбільш повно корелюють з урожайністю озимої пшениці, озимого жита, вівса, кукурудзи на зерно, соняш-нику, цукрових буряків, картоплі, льону.

На даному етапі регулювання земельних відносин практич-ного значення набули дані загального бонітування грунтів, які застосовуються при визначенні грошової оцінки на рівні зе-мельних ділянок шляхом диференціації за балом бонітету до грошової оцінки та бала бонітету по сільській раді.

Розділ X. Правові форми управління замельними ресурсами

У наступні роки, коли будуть сформовані і фукціонувати-муть нові сільськогосподарські підприємства, важливу роль відіграватимуть дані часткового бонітування грунтів у вирі-шенні питань розміщення посівів сільськогосподарських куль-тур на відповідних землях, планування урожайності культур, орендної плати за землю у натуральному виразі тощо.

Завершується земельно-кадастрова інформація даними еко-номічної оцінки земель, доповненими грошовою оцінкою зе-мель. Таким чином, економічна оцінка земель має два види:

1)         відносна економічна оцінка в балах;

2)         грошова оцінка в гривнях.

Якщо відносна економічна оцінка земель в Україні прово-диться ще з 70-х років і є результати двох її турів у 1980 р. і 1988 р., то грошова оцінка земель розпочата лише недавно. Так, 23 лютого 1995 р. постановою Кабінету Міністрів України була затверджена “Методика грошової оцінки земель сільськогоспо-дарського призначення та населених пунктів (тимчасова)” з доповненнями 31 жовтня 1995 р., а 30 травня 1997 р. затверд-жена постановою Кабінету Міністрів України “Методика гро-шової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)”.

Матеріали відносної економічної оцінки земель України, проведеної в 1988 р., базуються на багаторічних статистичних даних про урожайність культур і затрати на їх вирощування. За вартістю валової продукції (урожайністю), окупністю затрат і диференціальним доходом, які характеризують продуктивність, ефективність використання і доходність земель оцінено в ба-лах. Така оцінка загальна і часткова. Остання вказує на ефек-тивність, точніше – придатність для вирощування основних сільськогосподарських культур. Ці дані, як і дані часткового бонітування грунтів, мають однакове практичне застосування.

Втім, нині це відноситься лише до загальної економічної оцінки земель. Її дані про величину рентного диференціально-го доходу беруться за основу при обчисленні грошової оцінки земель. Такий методичний підхід до визначення існуючої гро-шової оцінки земель за даними їх доходності в минулому вик-Земельне право України

ликає у фахівців сумнів щодо фактичної цінності землі. У зв’яз-ку з цим виникає ряд запитань.

По-перше, чи виправдовує себе діюча в минулому методика визначення показників економічної оцінки земель, серед яких має застосування тільки диференціальний доход для обчислен-ня їх грошової оцінки? Можливо є простіший шлях до цього.

По-друге, чи можуть нинішні економічні показники вико-ристовуватися в розрахунках диференціального доходу, коли в умовах економічної кризи він має від’ємне значення. За цієї обставини грошова оцінка земель може бути обчислена з від’ємним числом, що не має логічного смислу.

По-третє, за економічної кризи визначений законодавством строк оновлення вихідної статистичної інформації для еконо-мічної оцінки земель (через 4–5 років) не може бути реальним.

Регулювання земельних відносин на сучасному етапі обу-мовлює потребу практичного застосування грошової оцінки земель в основному у двох таких важливих сферах: 1) при опо-даткуванні за використання земель; 2) при купівлі-продажу земель. В обох випадках грошова оцінка базується на норма-тивній, розрахунковій величині доходності землі. Однак, коли здійснюється купівля-продаж землі, її оцінка може здійснюва-тися за ринковими цінами. Нині таку оцінку землі називають комерційною експертною оцінкою.

При визначенні ринкової ціни землі застосовують способи аналогів, прибутковості, витрат. Способом аналога ринкова ціна землі визначається порівнянням предмета оцінки з аналогічни-ми об’єктами, які нещодавно було продано або запропоновано на продаж. Спосіб прибутковості при продажу землі базується на очікуваному майбутньому чистому прибутку від її викорис-тання з урахуванням прибутку на інвестування за даними рин-ку. Спосіб витрат застосовується для визначення лише забудо-ваних земель: вартість об’єкта визначається через оцінку поточних витрат на заміщення існуючих будівель аналогічни-ми з такими ж функціональними характеристиками з урахувн-ням усіх видів зносу і додаванням до отриманого результату оцінки ринкової вартості земельної ділянки.

Розділ X. Правові форми управління замельними ресурсами

Отже, можемо зробити певні висновки і пропозиції щодо ведення бонітування грунтів і економічної оцінки земель як єдиного процесу оцінки земель. На нашу думку, проведені ча-сткове бонітування грунтів і часткова економічна оцінка земель мають однакове практичне застосування. За їх даними необхі-дно згрупувати всі оцінені сільськогосподарські угіддя у класи (групи) придатності земель для вирощування сільськогоспо-дарських культур і відобразити на картографічних матеріалах. Практично така оцінка земель має разовий характер.

Щодо загального бонітування і загальної економічної оцін-ки земель, то їх необхідно проводити періодично, але не рідше одного разу за 15 років. Повторні роботи з бонітування грунтів не становлять труднощів за наявності матеріалів нових обсте-жень грунтів. Значно складніші повторні роботи з економічної оцінки земель, особливо в періоди з несприятливими економ-ічними умовами. Можливо, саме в цей час дані економічної оцінки земель можна залишати на рівні попереднього періоду або індексувати до середнього індексу цін.

Як свідчить практика сільського господарства, економічна оцінка земель завжди викликає дискусії щодо вірогідності ме-тодики її проведення та одержаних результатів. Можна пого-дитися з тим, що не завжди фактичні показники урожайності культур і затрат на їх вирощування відповідають цінності землі, обумовлені як природною, так і штучною родючістю грунту. Нині практично неможливо вичленити природну родючість грунту із штучної; маємо загальну економічну родючість. І коли припустити, що в попередні періоди був більш-менш однако-вий рівень інтенсифікації землеробства, то різна абсолютна урожайність культур пояснюється різною природною родючі-стю, а штучна родючість рівномірно збільшувала урожай на різних землях за рахунок середніх однакових капіталовкладень. Виходить, що економічна оцінка земель, як засобу виробницт-ва, включає їх економічну оцінку за природною родючістю і економічну оцінку за штучною родючістю.

Все це дає право запропонувати таку методику грошової оцінки земель, яка базується на нормативній величині доходу,

Земельне право України

диференційованій до бала бонітету грунту. Для цього, насампе-ред, необхідно визначити показник грошової оцінки земель на загальнодержавному рівні, а потім диференціювати його за ба-лами бонітету для кожної земельної ділянки. Це відображати-ме її нормативну грошову оцінку. Для одержання фактичної грошової оцінки земель потрібно ввести поправочні коефіціє-нти на технологічні властивості земель (місцерозташування, рельєф, контурність, енергоємність, кам’янистість). Цей метод значно знижує затрати на виконання оціночних операцій і за-безпечує об’єктивними даними про грошову оцінку земель в період між проведенням повторних робіт.

З результатів проведеного дослідження можна зробити за-гальний висновок: державний земельний кадастр в Україні являє собою єдину систему всебічних даних про землю. Він забезпечує необхідною і вірогідною інформацією всіх спожи-вачів, задовольняючи виробничі потреби, пов’язані з викорис-танням землі. В цьому плані важливе значення має прийнята постанова Кабінету Міністрів України від 2 грудня 1997 р. №1355 “Про Програму автоматизованої системи ведення дер-жавного земельного кадастру”. Нею передбачається комплекс заходів, спрямованих на автоматизацію інформаційно-техноло-гічних процесів, пов’язаних з оперативним веденням і викори-станням даних державного земельного кадастру2 .