3. Правові засади оренди землі


Повернутися на початок книги
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 
30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 
45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 
60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 
75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 
90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 
105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 
120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 
135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 
150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 
165 166 167 

Загрузка...

Земельний кодекс України максимально враховує різно-манітні аспекти земельних відносин в умовах ринкової еконо-міки, створює правові основи ринку землі як сільськогоспо-дарського, так і несільськогосподарського призначення. Він містить новий – третій розділ “Обіг земельних ділянок”, який врегульовує всі питання, що не відбиті в чинному земельному законодавстві: купівлі-продажу, застави, дарування, успадкуван-ня, оренди. Встановлено можливість обміну земельних ділянок, зокрема тих, які орендуються. Визначено механізм продажу земельних ділянок, у тому числі із земель права державної та комунальної власності. Запроваджуються земельні торги (аук-ціони, конкурси).

В умовах переходу від централізованої системи управління до ринкової економіки найважливішим принципом землеволо-діння і землекористування є введення плати на всі землі, що залучаються у господарський оборот. Платежі за землю відпов-ідно до прийнятих законодавчих актів повинні встановлюва-Розділ VI. Право землекористування

тися у формі земельного податку й адекватної йому категорії у системі орендних відносин – орендної плати. Їхній розмір визна-чається на основі кадастрових оцінок, які враховують якість місця розташування земель відповідного цільового призначення.

Оренда, як особлива форма реалізації права власності та госпо-дарського використання землі, як основний засіб виробництва в сільському господарстві займає важливе місце у системі економіч-них категорій і земельних відносин. В економічно-правовому ро-зумінні оренда – це оформлений договором майновий найм, згідно з яким одна сторона (орендодавець) надає іншій стороні (оренда-реві) майно, засоби виробництва, землю у тимчасове користування за домовлену в договорі оренди плату. Оренда землі – це заснова-не на договорі строкове, платне володіння і користування земель-ною ділянкою, необхідне орендареві для здійснення підприєм-ницької та іншої діяльності.

Об’єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, територіальних громад сіл, селищ, міст (комунальної власності), держави. Об’єктами можуть бути й земельні ділянки з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, розташованими на них, якщо це перед-бачено договором оренди. В умовах трансформації форм зе-мельної власності існує обмежений і неврегульований ринок землі, її оренда сприяє залученню у господарський оборот діля-нок, формальні чи реальні власники яких із тих чи інших при-чин не можуть або не бажають використовувати сільськогоспо-дарські угіддя за прямим призначенням.

У цілому в Україні власниками сертифікатів на право на земельну ділянку (пай) стали понад 6 млн. селян, у тому числі в Київській області право на земельну частку (пай), посвідчене сертифікатом, одержали 289 948 селян, а 278 652 селянина ма-ють сертифікати. Серед них близько 4 млн. пенсіонерів, а серед працюючих членів сільськогосподарських підприємств лише незначна частина може ефективно господарювати, маючи відповідні знання і досвід. Тому більшість їх бажають передати свої земельні ділянки в оренду. В розвитку орендних відносин зацікавлені фермери, розмір землекористувань яких у середнь-Земельне право України

ому менше 30 га, що недостатньо для ведення конкурентосп-роможного господарства. Таким чином, є можливість деяким власникам землі розширити свої землеволодіння і сконцентру-вати продуктивні угіддя в руках найактивнішої частини сільського населення. В найближчі роки єдиним реальним шля-хом створення оптимальних сільськогосподарських землекори-стувань ринкового типу є оренда землі, оскільки вона виступає одним із дійових регуляторів земельних відносин при відсут-ності вільного ринку земель.

Оренда землі має глибокі історичні корені. У різних країнах світу вона розвивалася своїм шляхом, тому має певні традиції й національні особливості.

Об’єктивні передумови орендних відносин закладені в самій природі відносин власності, насамперед приватної. Зумовлене економічним, головним чином приватним, інтересом намаган-ня примножити своє майно приводить до його концентрації в руках власників до розмірів, які викликають необхідність на-дання частини майна (а в певних ситуаціях повністю) у тим-часове користування іншим власникам або фізичним особам на взаємовигідних умовах.

В орендну плату при розвинутій системі ринкових відно-син входять як відсоток на капітал, так і рента, тобто додатко-вий дохід, що сплачується власникові засобів виробництва або власникові різних видів нерухомості і не пов’язаний із безпо-середньою підприємницькою діяльністю цього власника. Орен-дну плату одержує орендодавець, будь-який інший власник, який надає в найм своє рухоме й нерухоме майно.

У радянський період переважала концепція, згідно з якою орен-да мала нібито експлуататорський характер і притаманна тільки капіталістичним країнам, тобто країнам із ринковою економікою й правом приватної власності, з тієї причини, що є засобом одержан-ня нетрудового доходу. Масштаби оренди були обмежені, а оренда землі взагалі заборонялася, незважаючи на те, що в країнах із рин-ковою економікою вона займала важливе місце у системі аграрних відносин. Наукова невідповідність такої концепції очевидна вже тому, що дохід у формі оренди також має трудову основу.

Розділ VI. Право землекористування

Запропоноване в оренду майно створюється часто працею багатьох поколінь власника, тією ж працею примножується його послідовниками, і дійсний власник має право розраховувати на одержання доходу, який відображає відповідне повернення минулих витрат у формі відсотка капіталу й ренти.

Орендні земельні відносини, що базуються на загальних принципах, мають своєрідну специфіку, пов’язану, насамперед, із особливостями даного виду майна – основного засобу вироб-ництва в сільському господарстві. Хто б не був власником землі, вона як засіб виробництва є загальнонаціональним надбанням, що зумовлює особливості механізму орендних відносин, зокре-ма пов’язаних із категорією земельної ренти. Ці особливості залежать також від форм земельної власності й господарюван-ня на землі. Дані аспекти проблеми мають принципове значен-ня при розробці та вдосконаленні економічного механізму ре-гулювання ринку землі.

Оренда землі – це форма землекористування, при якій влас-ник землі (орендодавець) передає її на певний тимчасовий строк іншій особі (орендареві) для ведення господарства за особливу винагороду, тобто за орендну плату.

З передачею землі в оренду відбувається розподіл повнова-жень власника: права власника залишаються з ним, але він пе-реуступає орендареві значну їх частину по використанню землі. Таким чином, повноваження по господарському використанню землі відмежовуються від інших повноважень власника і пер-соніфікуються в іншому суб’єкті правовідносин.

У теорії “наукового комунізму” утвердилося негативне став-лення до оренди землі. Суть його полягає в тому, що основний орендодавець – великий земельний власник феодального типу, а орендарі – селяни і сільські капіталісти. Вважалося, що орен-да відновлює відсталі аграрні відносини, а відповідно з нею пов’язувалося виникнення й привласнення великими земле-власниками абсолютної земельної ренти. Тому Декретом про землю, прийнятим ІІ Всеросійським з’їздом Рад у 1917 р., з ліквідацією приватної власності на землю заборонялося надан-ня її в оренду. Але уже в 1922 р. з метою розвитку сільського

Земельне право України

господарства уряд дозволив оренду землі, хоча із суттєвими обмеженнями – спочатку на 6, потім до 12 років (1925 р.).

У травні 1922 р. був прийнятий Закон “Про трудове земле-користування”, але його положення дозволяли передачу землі в оренду тільки селянським господарствам, тимчасово ослабле-ним стихійним лихом, недостатньою кількістю робочої сили. При цьому загальною вимогою було те, щоб орендарі всю на-явну (включаючи орендовану) землю обробляли самостійно.

Проте необхідність розвитку сільського господарства зму-шувала уряд приймати кардинальніші рішення, зокрема не об-межуватися дозволом передачі землі в оренду фінансово ослаб-леним господарствам. До цього спонукали й інтереси орендарів, які вимагали продовження строку оренди для того, щоб сти-мулювати капіталовкладення в орендовану землю, забезпечив-ши їм можливість встигнути за строк оренди відшкодувати свої капіталовкладення в землю та одержати прибуток. Але і ці кро-ки уряду не могли у повній мірі використати можливості орен-дних відносин. Тому в 1925 р. на ІІІ з’їзді Рад СРСР було прийнято рішення усунути перешкоди до ширшого використан-ня права селян передавати свою землю в оренду до двох сівозмін при багатопільній системі обробітку і на строк не більше 12 років при 3-й 4-пільній системі. Цей захід здійснювався з метою най-кращого використання землі та надання допомоги бідноті, яка не могла обробляти свою землю через недостатню кількість тех-ніки і засобів виробництва.

Названою постановою дозволялась оренда землі з правом найму робочої сили за умови участі в роботі сім’ї орендаря нарівні з найманими працівниками. Орендна плата справляла-ся у грошовій, натуральній або відробітковій формах. Основним орендарем на той час був селянин-середняк, який володів не-обхідними засобами виробництва та робочою силою. Підвище-ний попит на землю, кращі умови для господарювання, ніж до 1922 р., сприяли вищому рівню використання сільськогоспо-дарських угідь, розширенню посівних площ, інтенсифікації ви-робництва, що зумовило певне зростання орендної плати. Але незважаючи на позитивні результати застосування оренди

Розділ VI. Право землекористування

землі, уряд вбачав у ній шлях до “формування капіталістичних відносин на селі”. Хоча в 30-х роках до початку “перебудови” оренда землі заборонялась, однак приховані форми її подекуди застосовувалися. Про це, зокрема, свідчить передача земельних ділянок у колгоспах і радгоспах південних областей України та Автономної Республіки Крим корейським бригадам, які вирощу-вали на них за договорами оренди із сільськогосподарськими підприємствами цибулю, огірки, баштанні культури. Традиційно високий рівень агротехніки сільськогосподарських культур ко-рейців давав можливість одержувати на таких ділянках врожаї в декілька разів вищі, ніж мали їх господарства, а умови орендно-го договору забезпечували взаємну вигоду: колгоспам і радгос-пам – виконання й перевиконання планів за рахунок зданої корейцями продукції, а останнім – високі доходи.

Ширший рух за відродження орендних відносин розпочав-ся з так званої внутрішньогосподарської оренди, хоч це було лише жалюгідним нагадуванням оренди, прийнятої в розвину-тих країнах і визнаної світовою правовою наукою, оскільки “орендар” у зазначеній системі, по суті, залишався найманим робітником і не був власником одержаного врожаю.

В умовах внутрішньогосподарської оренди селянин так і не відчув себе господарем землі. Такий вид оренди був позбавле-ний основної функції – формування власника, а отже, не роз-вивав відносин власності. Орендар повністю залежав від підприємства, в якому працював, він не мав права розпоряджа-тися виробленою і навіть надплановою продукцією, якщо це не обумовлювалося договором. Орендодавець усе забирав за роз-рахунковими цінами. Орендарі у даному разі не могли виходи-ти на ринок із своєю продукцією. Вони не одержали прав юри-дичної особи, тому залишалися незахищеними. Зростаюча інфляція, нестача ресурсів, криза фінансово-розрахункової си-стеми, порушення паритету цін на продукцію сільського госпо-дарства та інших галузей зробили неможливим подальше ви-користання такого економічного механізму, як розвиток орендних відносин.

Земельне право України

Прийняття Закону України “Про оренду землі” та включен-ня до Земельного кодексу України статей про приватну власність і оренду землі стало одним із важелів приведення виробничих відносин на селі у відповідність із рівнем розвит-ку виробничих сил та виробничих відносин, у тому числі у сфері землеволодіння та землекористування.

Нині у нашій державі склалися сприятливі умови для роз-витку орендних земельних відносин: визначилися земельні власники, розширюються можливості для організації різних форм господарювання, набувають розвитку ринкові відносини. Закон України “Про оренду землі” сприяє цьому, він забезпе-чує не лише правові відносини між власником землі та оренда-рем, а й формує певні умови функціонування ринку землі. Можна стверджувати, що майбутній розвиток сільського госпо-дарства України великою мірою залежатиме від розвитку в ньому земельно-орендних відносин, а єдиним реальним шля-хом створення оптимальних сільськогосподарських землекори-стувань ринкового типу є оренда землі.

У процесі використання землі як засобу виробництва орен-дар стає важливою фігурою поряд із великими землевласника-ми. Підприємець-орендар намагатиметься одержувати із зе-мельної ділянки дохід, не менший від середньої норми прибутку і більший від капіталовкладень у цю землю. Але весь прибуток, створений при використанні орендованої земельної ділянки, він присвоїти собі не може. Певну його частину підприємець-орендар має віддати власникові землі у вигляді земельної ренти за право користування земельною ділянкою. Земельна рента регулярно привласнюється власниками землі.-Вона виступає економічною формою реалізації власності на землю та її природні ресурси і є доходом, не пов’язаним із підприємницькою діяльністю. Але земельна рента – це складо-ва взаємовідносин підприємця-орендаря, інших суб’єктів підприємницької діяльності з власниками землі, оскільки при відсутності власної землі підприємці змушені брати її в оренду. Тобто оренда – це форма землекористування, при якій її влас-ник передає земельну ділянку на певний термін іншій особі

Розділ VI. Право землекористування

(орендареві) для ведення підприємницької діяльності за певну винагороду.