Warning: session_start() [function.session-start]: Cannot send session cookie - headers already sent by (output started at /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php:6) in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 7

Warning: session_start() [function.session-start]: Cannot send session cache limiter - headers already sent (output started at /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php:6) in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 7

Warning: file_get_contents(files/survey) [function.file-get-contents]: failed to open stream: No such file or directory in /var/www/nelvin/data/www/ebooktime.net/index.php on line 82
9.1 Загальні вимоги стосовно оцінки вартості : Управління фінансовою санацією підприємств : Бібліотека для студентів

9.1 Загальні вимоги стосовно оцінки вартості


Повернутися на початок книги
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 
30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 
45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 
60 61 62 63 64 65 

Загрузка...

Законодавство надає певні рекомендації стосовно виконання дій з оцінки майна, майнових прав, об'єктів інтелектуальної власності тощо. Звичайно, на балансі підприємства обліковуються різні види активів. Тому оцінку кожного із видів треба виконувати з урахуванням вимог за-кону та особливостей використання активу у господарській діяльності.

Оцінка вартості виконується згідно вимог Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Украї-ні». Суб'єктами оціночної діяльності при цьому є:

1) суб'єкти господарювання - зареєстровані в установленому законодав-ством порядку фізичні особи - суб'єкти підприємницької діяльності, а також юридичні особи незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач, та які отримали сертифікат суб'єкта оціночної діяльності відповідно до Закону; 2) органи державної влади та органи місцевого самоврядування, які отримали повноваження на здійснення оціночної діяльності в про-цесі виконання функцій з управління та розпорядження державним майном та (або) майном, що є у комунальній власності, та у складі яких працюють оцінювачі.

Оцінка майна проводиться на підставі договору між суб'єктом оці-ночної діяльності та замовником оцінки (керуючим санацією) або на під-ставі ухвали суду про призначення відповідної експертизи щодо оцінки майна.

Оцінювач повинен отримати кваліфікаційне свідоцтво - документ, який підтверджує достатній фаховий рівень підготовки оцінювача за програмою базової підготовки для самостійного проведення оцінки май-на. Форми кваліфікаційних свідоцтв оцінювача встановлюються Фондом державного майна України.

Право на отримання кваліфікаційного свідоцтва набувають фізичні особи, які мають закінчену вищу освіту, пройшли навчання за програмою базової підготовки та стажування протягом одного року у складі суб'єкта оціночної діяльності разом з оцінювачем, який має не менше ніж дворіч-ний досвід практичної діяльності з оцінки майна, отримали його пози-тивну рекомендацію та успішно склали кваліфікаційний іспит.

Кваліфікаційні свідоцтва підтверджують професійну підготовку оці-нювача за такими напрямами оцінки майна відповідно до програм базової підготовки:

1)         оцінка об'єктів у матеріальній формі;

2)         оцінка цілісних майнових комплексів, паїв, цінних паперів, майнових прав та нематеріальних активів, у тому числі прав на об'єкти інтелек-туальної власності.

Органом державної влади, який здійснює державне регулювання оці-ночної діяльності в Україні, є Фонд державного майна України. Кабінет Міністрів України в питаннях оціночної діяльності здійснює повноважен-ня, визначені Конституцією України, Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Правильне визначення оціночної вартості сприяє більш ефективному виконанню санаційних заходів. З іншого боку це сприяє удосконаленню ринкового середовища, запобіганню використання поза ринкових мето-дів роботи, зловживань тощо.

Невід’ємною складовою ринкових відносин сьогодні виступає діяль-ність зі стандартизації окремих ринкових функцій. В галузі оцінки май-на розроблено державний стандарт, який регламентує основні етапи та загальні вимоги до оціночної діяльності в Україні [7]. Цей документ є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки майна та май-нових прав (далі - майно) суб'єктами оціночної діяльності рецензуванні звітів про оцінку майна.

Для цілей оцінки вартості майна професійні оцінювачі використо-вують декілька видів вартості, зокрема: поточна, ринкова, ліквідаційна, заміщення та інші. Якщо у нормативно-правових актах з оцінки майна, договорі на проведення оцінки майна або ухвалі суду не зазначається вид вартості, який повинен бути визначений у результаті оцінки, визначаєть-ся ринкова вартість.

Поточна вартість - вартість, приведена у відповідність із цінами на дату оцінки шляхом дисконтування або використання фактичних цін на дату оцінки.

Ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцін-ки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без при-мусу.

Ліквідаційна вартість - вартість, яка може бути отримана за умови продажу об'єкта оцінки у строк, що є значно коротшим від строку експо-зиції подібного майна, протягом якого воно може бути продане за ціною, яка дорівнює ринковій вартості.

Вартість заміщення - визначена на дату оцінки поточна вартість ви-трат на створення (придбання) нового об'єкта, подібного до об'єкта оцін-ки, який може бути йому рівноцінною заміною.

Вартість відтворення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) в сучасних умовах нового об'єкта, який є ідентичним об'єкту оцінки.

Залишкова вартість заміщення (відтворення) – вартість заміщення (відтворення) об'єкта оцінки за вирахуванням усіх видів зносу (для неру-хомого майна - з урахуванням ринкової вартості земельної ділянки при її існуючому використанні (прав, пов'язаних із земельною ділянкою)).

Вартість ліквідації - вартість, яку очікується отримати за об'єкт оцінки, що вичерпав корисність відповідно до своїх первісних функцій.

Спеціальна вартість - сума ринкової вартості та надбавки до неї, яка формується за наявності нетипової мотивації чи особливої заінтересова-ності потенційного покупця (користувача) в об'єкті оцінки.

Інвестиційна вартість - вартість, визначена з урахуванням конкрет-них умов, вимог та мети інвестування в об'єкт оцінки.

Вартість у використанні - вартість, яка розраховується виходячи із сучасних умов використання об'єкта оцінки і може не відповідати його найбільш ефективному використанню.

Оціночна вартість - вартість, яка визначається за встановленими ал-горитмом та складом вихідних даних.

Вартість реверсії - вартість об'єкта оцінки, яка прогнозується на пе-ріод, що настає за прогнозним.

Дійсна вартість майна для цілей страхування – вартість відтворення (вартість заміщення) або ринкова вартість майна, визначені відповідно до умов договору страхування.

Оцінка майна проводиться з дотриманням певних принципів. Прин-ципи оцінки - покладені в основу методичних підходів основні правила оцінки майна, які відображають соціально-економічні фактори та зако-номірності формування вартості майна, зокрема:

-          корисності (здатність майна задовольняти потреби власника або ко-ристувача);

-          попиту і пропонування (співвідношення пропонування та попиту на подібне майно);

-          заміщення (за придбання майна не сплачується сума, більша від міні-мальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку);

-          очікування (розмір економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження майном);

-          граничної продуктивності чи внеску (врахування у вартості об'єкта оцінки окремих факторів - праця, управління, капітал та земля, що є пропорційним їх внеску у загальний дохід);

-          найбільш ефективного використання (залежність ринкової вартості об'єкта оцінки від варіанту його використання). Оцінка проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій

вартості або неринковим видам вартості. Вибір бази оцінки передує укла-данню договору на проведення оцінки майна.

Використання ринкової вартості як бази оцінки під час укладання договору на проведення оцінки майна можливе за умови відповідності угоди, на підставі якої проводиться оцінка, змісту поняття «ринкової вартості». При цьому умови такої угоди не повинні передбачати будь-які додаткові обмеження або вимоги, що впливають на майбутню економіч-ну вигоду від використання покупцем об'єкта оцінки.

Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки можливе із застосу-ванням усіх методичних підходів у разі наявності необхідної інформації. Методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення рин-кової вартості об'єкта оцінки у разі використання порівняльного під-ходу, повинні ґрунтуватися на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно та інформації, достовірність якої не викликає сумнівів в оцінювача.

За відсутності достовірної інформації про ціни продажу подібного майна ринкова вартість об'єкта оцінки може визначатися на основі ін-формації про ціни пропонування подібного майна з урахуванням тен-денції зміни ціни продажу порівняно з ціною пропонування. За наявності істотного впливу зовнішніх факторів (соціально-економічних, політич-них, екологічних тощо) на ринок подібного майна складається фактична неможливість надання

аргументованого та достовірного висновку про ринкову вартість. Тоді у звіті про оцінку майна даються додаткові роз’яснення та засте-реження.

У звіті про оцінку майна та у висновку про вартість об'єкта оцінки оцінювач відображає факт про включення або не включення до ринкової вартості суми податку на додану вартість.

Застосування неринкових видів вартості під час укладання договору на проведення оцінки майна можливе у разі невідповідності умов угоди, у зв'язку з якою проводиться оцінка, хоча б одній з умов, яка висувається для визначення ринкової вартості. Вибір неринкового виду вартості об-ґрунтовується у звіті про оцінку майна.

До неринкових видів вартості належать:

-          вартість заміщення;

-          вартість відтворення;

-          залишкова вартість заміщення (відтворення);

-          вартість у використанні;

-          споживча вартість;

-          вартість ліквідації;

-          інвестиційна вартість;

-          спеціальна вартість;

-          ліквідаційна вартість;

-          чиста вартість реалізації;

-          оціночна вартість;

-          інші види вартості майна, порядок визначення яких встановлюється окремими національними стандартами. Неринкові види вартості як база оцінки визначаються за допомогою

методів та оціночних процедур, які ґрунтуються на результатах аналізу корисності або призначення об'єкта оцінки, а також вивченні впливу умов використання або способу відчуження об'єкта оцінки.

Для визначення неринкових видів вартості як бази оцінки викорис-товується інформація про подібне майно в частині, в якій вона відповідає вимогам, що висуваються до певного неринкового виду вартості. Нерин-кові види вартості переважно визначаються на основі інформації щодо

угод, які укладалися з умовами та обмеженнями, подібними до мети, з якою проводиться оцінка.

Оцінка майна з метою відображення її результатів у бухгалтерському об-ліку в порядку проводиться з урахуванням того, що:

-          справедлива вартість активу дорівнює його ринковій вартості у разі можливості її визначення у порядку, встановленому національними стандартами;

-          справедлива вартість активу, який може бути віднесено до спеціа-лізованого майна, майна спеціального призначення або спеціальної конструкції, дорівнює його залишковій вартості заміщення (відтво-рення);

-          ліквідаційна вартість активу згідно з положеннями (стандартами) бухгалтерського обліку дорівнює його вартості ліквідації згідно зі Стандартом;

-          надлишкові активи оцінюються з урахуванням принципу їх найбільш ефективного використання із застосуванням такої бази оцінки, як ринкова вартість або вартість ліквідації, з дотриманням відповідних умов, що висуваються до їх визначення. Результати проведення оцінки активів для цілей бухгалтерського

обліку вважаються їх переоціненою вартістю. Об'єкт оцінки у разі його застави оцінюється за ринковою вартістю без включення до неї суми по-датку на додану вартість.

Оцінка вартості майна проводиться із застосуванням методичних підходів, методів оцінки, які є складовими частинами методичних під-ходів або є результатом комбінування кількох методичних підходів, а також оціночних процедур. Оцінювач може застосовувати кілька мето-дичних підходів, що найбільш повно відповідають визначеним меті оцін-ки та виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення.

Методичні підходи - загальні способи визначення вартості майна, які ґрунтуються на основних принципах оцінки.

Метод оцінки – спосіб визначення вартості об'єкта оцінки, послідов-ність оціночних процедур якого дає змогу реалізувати певний методич-ний підхід.

Для проведення оцінки майна оцінювач застосовує такі основні ме-тодичні підходи:

-          витратний (майновий - для оцінки об'єктів у формі цілісного майно-вого комплексу та у формі фінансових інтересів);

-          дохідний;

-          порівняльний. Витратний підхід ґрунтується на врахуванні принципів корисності і

заміщення. Він передбачає визначення поточної вартості витрат на від-творення або заміщення об'єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення).

Основними методами витратного підходу є метод прямого відтворен-ня та метод заміщення, за допомогою яких визначається залишкова вар-тість заміщення (відтворення) майна.

Метод прямого відтворення полягає у визначенні вартості відтворен-ня з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення).

Метод заміщення полягає у визначенні вартості заміщення з подаль-шим вирахуванням суми зносу (знецінення).

Особливості застосування майнового підходу встановлюються відпо-відними національними стандартами щодо оцінки об'єктів у формі ці-лісних майнових комплексів та у формі фінансових інтересів. Під час застосування використовуються вихідні дані про об'єкт оцінки, інфор-мація про відтворення або заміщення об'єкта оцінки чи подібного майна в сучасних цінах або середньостатистичні показники, які узагальнюють умови його відтворення або заміщення в сучасних цінах.

Дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефек-тивного використання та очікування, відповідно до яких вартість об'єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від най-більш ефективного використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу.

Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація дохо-ду та непряма капіталізація доходу (дисконтування грошового потоку). Вибір методів оцінки при цьому залежить від наявності інформації щодо очікуваних (прогнозованих) доходів від використання об'єкта оцінки, стабільності їх отримання, мети оцінки, а також виду вартості, що під-лягає визначенню.

За допомогою дохідного підходу визначається ринкова вартість та інвестиційна вартість, а також інші види вартості, які ґрунтуються на принципі корисності, зокрема ліквідаційна вартість, вартість ліквідації тощо. Інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відомості про фактичні та (або) очікувані доходи та витрати об'єкта оцінки або подібного майна. Оцінювач прогнозує та обґрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання об'єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним, або від можливого найбільш ефективного вико-ристання, якщо воно відрізняється від існуючого використання.

Для оцінки об'єктів незавершеного будівництва, земельних ділянок під забудовою, їх поліпшень, окремих складових цілісного майнового комп-лексу може застосовуватися метод залишку. Цей метод ґрунтується на врахуванні принципу внеску (граничної продуктивності) і є результатом комбінування витратного та дохідного підходів.

З метою обґрунтування остаточного висновку про вартість об'єкта оцінки результати оцінки, отримані із застосуванням різних методичних підходів, зіставляються шляхом аналізу впливу принципів оцінки, які є визначальними для мети, з якою проводиться оцінка, а також інформа-ційних джерел, на достовірність результатів оцінки.

Неможливість або недоцільність застосування певного методичного підходу, що пов'язане з повною відсутністю чи недостовірністю необхід-них вихідних даних про об'єкт оцінки та іншої інформації, окремо обґрун-товується у звіті про оцінку майна. Національними стандартами можуть передбачатися також інші випадки обмежень щодо застосування певних методичних підходів для визначення ринкової вартості та неринкових видів вартості об'єктів оцінки. Усі застереження та обмеження щодо ви-користання результатів оцінки зазначаються у звіті про оцінку майна.